主题：户型千变万化 推动住宅更适人居

    客厅的兴起，小户型的热销等无不表明室内设计的变迁取决于市场需求的变化

大家买房后住进去时才发现，与自己生活最密切的莫过于户型。不过，在上世纪八九十年代早期，户型没得选择，面积限制与设计标准造就了“八零住二”、“小天井”等不完美户型的诞生。进入商品房年代后，大家想要什么户型，就有什么户型。从“小厅大卧”到“大厅大卧”再到“大厅小卧”，从“单卫”到“双卫”，从“封闭式厨房”到“敞开式厨房”，从“x居”到“x居半”，从“大户型”到“小户型”，从“平层”到“跃层”……户型的变化层出不穷，而这也正印证了北京楼市的进步。 
 
    户型经过不断改良，功能更加齐全，布局更加合理

「15年前」“八零住二”和“小天井”

北京大学建筑学研究中心副教授王昀回忆说：“上世纪80年代末、90年代初执行的是配给制，单位买了房后再分给职工，干部按级别分，不同级别对应不同的面积，普通职工则按家庭人口来配给。有些单位买的房不够分，还出现几户住一个大套间，几家共用一个厨房的情况。”

北京市建筑设计院四所执行主任建筑师刘杰参与过上世纪80年代的住房设计，她谈到早期户型设计时说，“因为是福利房，所以北京市有一个统一的设计标准和面积限制：一居42平方米，两居56平方米，三居73平方米。且最初没有客厅，进门只有一个窄窄的走道，走道两头便是卧室。后来把走道加宽变成内厅，可以用做餐厅，做到了食寝分离。但没有门厅没有窗户，要通过厨房与内厅间的玻璃隔断间接采光。”据了解，因为这批住宅是标准单元，结构形式都是六层砖混结构，其图纸就作为当时的标准进行推广，叫做“八零住二”。据刘杰介绍，“北京当时为了节约用地建造了不少塔楼，但塔楼只有一面采光，进深大会造成房间黑，所以有一批塔楼就在中间加开了天井采光。由此也有了‘小天井’的说法”。

[10年前]“小厅大卧”转向“大厅小卧”

上世纪90年代中后期，随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅设计标准也产生了一些新变化。

1986年国家计委颁布的《住宅建设设计规范》中，没有规定住宅必须有厅。到了1999年建设部修订的《住宅建设设计规范》才明确提出“每套应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间”，同时还提高了原来房间使用最小面积标准。

而北京早在1995年《北京市“九五”住宅建设标准》颁布时就有了厅的概念，面积标准也比“七五—八五”期间有了提高。

据《北京市“九五”住宅建设标准编制说明》显示，由于当时经济发展水平和住宅市场没有完全形成，住宅建设面积标准还应有一个限度，但标准有所提高。

刘杰说，进入了市场经济后，面积标准也不像以前那么严格了。后来，随着住房市场化程度的进一步加深，面积限制被取消，建筑师有了更大的施展空间，老户型则被更为人性化的新户型所取代。

此时最大的变化是客厅。暗厅改明厅，面积扩大到12平方米以上，这才有了真正的客厅。再往后，随着人们社交活动的频繁，居住者越来越注重卧室的私密性，于是户型设计开始由“小厅大卧”向“大厅小卧”转变。普通住宅客厅面积达到20平方米以上，卧室较大的也不过15平方米。接着，原来的一个厅变成了二个厅———客厅和餐厅。

另外，大户型也开始兴起。150———180平方米的大三居成为上世纪90年代后期的主流产品。王昀说，不过，此时市场对年轻人的购房需求却有所忽略。

[3年前]“小户型风暴”席卷京城

2002年是北京房地产市场掀起“户型革命”的一年。这一年，位于广安门地区的荣丰2008推出了二期“非常男女”。这是京城首家小户型公寓，主力户型15.27———29.25平方米，没有厨房和客厅，一间屋子带一个卫生间，每层4梯39户，有点像“酒店客房”或“宿舍”。这个新产品的出现，降低了北京购房门槛，低总价受到年轻人的狂热追捧。“非常男女”当年连获5次北京房展会销售冠军，2000多套房一售而空。从此，小户型成为京城楼市一个重要的品种。

北京荣丰房地产开发有限公司研发中心主任陈敏告诉记者，这类小户型并非荣丰首创，其实在上海、深圳等地早就有了，叫做“单身公寓”或“青年公寓”，但北京当时还没有。荣丰吸取了上海等地的经验，看到北京年轻人强劲的置业需求，恰逢其时地推出适合这一阶层的住宅，因此取得了营销上的巨大成功。”说到这里，陈敏认为，小户型的出现是市场需求所致，是购房主体低龄化的结果。

因为热销，2002至2003年，北京掀起了“小户型风暴”。

荣丰三期“非常空间”继续主打小户型，在京城首家推出了“买一层、得两层”的概念。“非常空间”的主打户型层高5.2米，房屋被分为首层2.7米，二层2.5米的双层双厅双卫复式空间。而紧随其后的一些项目如绿景苑SOLO、蜂鸟社区、富顿国际公寓、炫特区、酷特区、北京五月等小户型楼盘，销售情况也都很好。另外，一些户型种类丰富的大盘也加大了小户型的比例，而这些总价低的小户型也往往比大户型最先售罄。

不过，在小户型热销的同时，大户型依旧占据了一定的市场，且户型越做越大，出现了三四百平米的超大户型和五百平米以上的“豪宅”。其功能设计更为齐全，集储藏间、工人房、洗衣机房、家庭活动室、工作间、地下室、露台、花园、车库等于一体，专门面向高端人士。就普通购房者而言，户型“大小之争”成了当时的焦点话题。

政策回眸

1986年，国家计委批准了《住宅建设设计规范》，当时没有规定住宅必须有厅，只规定“每套必须是独门独户，应设有卧室、厨房、卫生间及贮藏空间。”同时还对房间最小使用面积标准做了规定：双人卧室9平方米、单人卧室5平米方、兼起居的卧室12平方米。

1991年，国家统计局制定了《全国人民小康水平的基本标准》，监测指标中提出“到2000年实现人均居住面积8平方米，一户一套住宅‘。

1995年，《北京市“九五”住宅建设标准》颁布，其《编制说明》中提出，由于当时经济发展水平有限和住宅市场没有完全形成，住宅建设面积标准还应有一个限度，但标准比“七五—八五”期间有所提高。以多层住宅为例，一室一厅从42平方米提高到45至50平方米，二室一厅从56平方米提高到60至65平方米，三室一厅从73平方米提高到75至80平方米。

1999年，建设部修订了《住宅建设设计规范》，更名为《住宅设计规范》，明确提出“每套应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间”，并提高了原来房间（卧室、起居室、厨房、卫生间）的最小使用面积标准。

2000年，建设部出台的《小康住宅示范小区规划设计导则》，指出要把厨房、卫生间纳入重点设计范围，要扩大面积，做到明卧明厅明厨明卫“四明”。

设计探幽

生活方式主导户型变迁

未来户型设计将随需求变化而向个性化方向发展

在北京地产发展的15年当中，建筑材料、设备的更新及技术的进步对户型设计产生了一定影响。

最初的砖混结构由于砖的承重能力有限，一般只能做7层以下板楼。而采用框架结构或框架剪力墙结构后，则能做高层塔楼。由于原来的承重墙承重变成了梁柱承重，因此可以打通墙体进行户型设计，使户型更加多样化。同时，由于框架结构多用现浇板，能做出面积更大的空间，如长度达10米的客厅。

北京大学建筑学研究中心副教授、建筑师王昀称，“户型设计和技术有一定关系，在艺术上，户型可以千变万化，但在实际操作中，技术则提供了其实现的可能性。现在都是标准住宅，所以有户型一说。”

其实，户型更多地和人的生活方式、行为模式相联系。同样的设备、材料和技术，法国人住的户型就和中国人不同，因为他们的生活方式不同。王昀预测，未来的户型将往个性化设计方向发展，随每个家庭的需求而变化，目前有些户型预留一些空间让业主自行隔断，就是这一趋势的反映。

第三空间

办公设计个性化色彩加重

近年来出现了景观式生态办公室与Soho办公空间

据北京信邦房地产咨询有限公司合伙人张健介绍，最早的写字楼是传统的小型办公物业，中间有走廊，两侧分布着房间，面积都不算大，就像老式政府办公楼的科室，上世纪80年代全中国的办公楼都是如此。

然后出现了核心筒式办公楼，这是目前国内、外最流行的一种办公室户型，80%以上的写字楼如此。它比传统的办公物业进深大，达到8至10米，面积从几百平方米到上千平方米不等，空间弹性好，可以自由组合分割，电梯则位于楼体中部。

接下来出现了牛栏式办公楼，这在国内并不多见。它把电梯放到楼体一侧，旁边的各个办公室像养牛场的操作间一样一排接一排。这样设计提高了工作效率，但工作氛围及环境都不佳。

后来又出现了景观式生态办公物业，这种办公楼将室外动植物引入室内，写字楼内设庭院，很好地调整了人们的工作情绪。北京非典后出现的一些写字楼大都流行这样的设计，其内设花园，强调生态、健康，如银谷大厦，融科资讯中心等。

目前，北京又出现了一些个性化办公楼。如loft办公，就是由旧厂房改建而来，利用原来的高层空间做2至3层分割，这比较适合创作型公司，有一定的艺术氛围，如北京大山子798工厂。值得一提的还有Soho办公，这种办公室通常设在小型商住两用公寓、酒店或家里，是一种小型办公空间，最著名的如建外Soho，精装修带家具。

嗯，有理