主题：东方莫斯科土地证注销相关问题值得商榷

山不在高1

发表于2009-11-16

据悉，当地国土部门是以“经调查发现上述四家公司的土地证均存在法院查封等问题，不符合土地变更条件”为由，将土地使用权恢复至变更前的公司，并注销黑龙江丰泽源房地产开发有限责任公司（以下简称：“丰泽源房地产公司”）的土地证登记手续。

一、从上述有限的信息及当地国土部门公布的其他信息不难得出以下事实：

1.丰泽源房地产公司以吸收合并拥有土地使用权的四家公司方式，间接受让了四家公司的土地使用权，从法律本质上应界定为土地使用权转让的一种方式。

2. 原土地使用权人（四家公司），因债务问题被人民法院将土地使用权查封。

3．丰泽源房地产公司依据公司吸收合并相关文件向当地国土部门提出申请，要求将上述四家公司名下的土地使用权变更至丰泽源房地产公司名下。当地国土部门于2008年6月24日、2009年6月30日分别完成了变更登记手续。

4.当地国土部门后因原土地使用权人（四家公司）的土地被查封不允许办理变更登记(至丰泽源房地产公司)为由，注销了变更至丰泽源房地产公司名下的土地证登记手续，恢复变更至原土地使用权人（四家公司）名下。

二、上述事实反映出，当地国土部门在土地被查封的情况下将土地使用权权属变更至丰泽源房地产公司名下，本身就是违法行为

1.查封物依法不允许转让，当地国土部门无权将被查封的土地使用权进行权属变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第102条的规定，对人民法院已经查封冻结的财产不得转移、变卖或者破损；《城市房地产管理法》第37条规定，司，法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第1条规定，人民法院采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。

在此情况下，如果人民法院对四家公司土地使用权采取了查封措施，应向当地国土部门下达了协助执行通知书。当地国土部门明知（除非人民法院没有向其下达协助执行通知书，但在此情况下，当地国土部门则无权注销土地证登记手续）四家公司土地被查封的情况下，将被查封的土地使用权权属变更至丰泽源房地产公司，本身就是一种违法行为。

2.如果丰泽源房地产公司完成对四家公司的吸收合并，则四家公司应在工商登记部门办理注销登记，已不具有民事主体资格和法人资格，国土部门又将土地权属恢复变更原土地使用权人名下,值得商榷。

根据《中华人民共和国公司法》的规定，公司的合并可分为吸收合并和新设合并两种形式。如果是吸收合并，则是四家公司并入丰泽源房地产公司，而以具有房地产开发资质的丰泽源房地产公司进行开发，并入的四家公司解散，办理工商注销登记，其法人资格消灭，民事主体资格丧失。公司吸收合并完成应以并入方在工商部门办理注销登记及接受方变更工商变更登记为准。

如果丰泽源房地产公司完成对四家公司的吸收合并，当地国土部门作出决定将土地使用权恢复变更到已丧失民事主体资格的四家公司名下已成为法律上不可能。

如果丰泽源房地产公司未完成对四家公司的吸收合并，四家公司在工商登记部门未办理公司注销登记，因当地国土部门将登记在四家公司名下的土地变更到丰泽源房地产公司名下，恰恰是以丰泽源房地产公司完成对四家公司的吸收合并，进而取得了四家公司的土地使用权为由作出的，这是一时疏忽审查不严还是有其他原因呢？

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