主题:房地产调控仍存严重的政策误区
- 发表于2012-03-20
先说后者,121号文件是央行与相关部门制定的如何让当时的住房市场健康发展的重要的信贷政策文件(这个文件的精神及内涵在2007年359号文件得以恢复,但又被2008年131号文件所否定,直到2010年国十条的差别化信贷政策才得以全面落实),而央行作为国务院的一个部门,其对金融政策的专业性是无可厚非的。但是,当121号文件触及当时房地产开发商的利益时,中央政府的一个18号文件就把其功效灭掉了。可以说,从2003年18号文件开始,中央的房地产宏观调控政策的公信力就大减。
- 发表于2012-03-20
然后再来说前者。2003年出台的18号文件最为核心的内容是什么?一是把市场的住房投资与住房消费不作清楚界定而混为一谈,从而使得从2003年开始,中国房地产市场就逐渐由一个以消费为主导的市场演变成为一个以住房投资炒作为主导的市场(因为在两者混淆的市场,投资者出价一定会高于消费者,从而逐渐把消费者挤出市场)。这样一个住房市场不仅严重超支了中国未来几年甚至十年的住房需求,而且高房价对住房消费者具有严重的挤出效应。在高房价下,绝大多数住房消费者早就没有支付能力进入市场。当前国内住房市场泡沫之大,在世界历史上是不多见的。
- 发表于2012-03-20
比如一线城市(如北京、上海等)房价收入比(这些城市为20倍以上)早就高于1990年代的日本(19倍)及1997年代的香港(15倍);住房租金收益率(2%)严重低于一年期存款利率(3.5%);住房的空置率(主要是指空置在投机炒作者手里的)极高;当前全国一手房市场严重供大于求。如果这个房地产市场巨大的泡沫不挤出,让其自然破灭,不仅会导致中国严重的银行危机、金融危机以及经济危机,而且也可能导致中国严重的社会危机。其问题的严重性一定会远远超出我们的想象。也就是说,当前房地产市场是不可持续的,当前中央政府房地产宏观调控坚决性就出于这种考虑。
- 发表于2012-03-20
二是把房地产业看作整个中国经济增长的动力。可以说,2003年以来的中国房地产宏观调控,从来就没有走出过“住房市场宏观调控的工具性”这个范畴。也就是说,住房市场发展不是为了如何改善全体居民的住房福利条件,而是为了GDP增长,为了拉动经济增长。这就有了8年(2003-2010年)国内房地产宏观调控,8年的房价快速飙升。尽管2010年国十条之后已经认识到这种“住房市场宏观调控的工具性”的严重误区,并对打击住房投机炒作及让住房价格回归理性形成了共识,但“住房市场宏观调控工具性”的认识并没有真正改变,只不过这种工具性已由大造保障性住房来替代。当然,建设保障性住房是重要的。
- 发表于2012-03-20
可以说,从2003年8月开始,在18号文件引导下,中国房地产市场就步入把泡沫逐渐吹大的不归路。直到2010年4月的国十条出台,上述两个房地产宏观调控政策的严重误区才被认识,并在一定程度上被纠正。不过,2010年后的房地产新政策仍然存在陷入两个政策误区的迹象。
- 发表于2012-03-20
总之,当前中国房地产宏观调控的困难,不是投机炒作者对抗,也不是房地产开发商不愿意,更不是地方政府土地财政的需要及住房市场利益关系复杂,而是中央政府的房地产宏观调控政策存在两个严重的政策误区,即“房地产宏观调控的工具性”和不愿意坚决去除住房市场投机炒作赚钱功能或“去住房投资化”。如果这两个严重的政策误区不得以纠正,那么中国房地产市场泡沫要想真正挤出并非易事。(作者系中国社科院金融研究所研究员