主题：刚看到有关开发商操盘的帖子，让我如此震惊！
- 发表于2013-07-31
由于我经常的跑规划报送方案，也就经常的会听取规划管理部门对方案的审查意见，有时候听了一些问题回来后，往往自己会先查清楚一下有关规定规范到底是如何规定的，设计院是怎么样设计的，规划部门为什么说设计院有错误不批准方案，查清楚这些问题之后，也便于上传下达，天长日久地，逐渐懂得了规划审查的几个要点，规划的审查无非是从几个方面审查，一是相关指标的合理合规性，指标在用地规划范围之内，满足规范要求一般就OK了，大的问题比如压红线等一般不会出，经常会遇到的是一些小问题卡住，比如，车位配比、绿地率，偷面积带来的争议等等，小城市的客户对车位需求并不大，车位不好出售，往往开发商不愿意多做车位，那么就尽量在地面上多画上车位吧，地面上如果说要大量布置车位，又会涉及到绿地率的减少问题，与设计院商量一下，那么采取植草砖铺装的方法解决吧，这样地面停车位也有了，绿地率也差不多了，请规划部门的人员审查时睁一眼闭一眼就过吧，如果说是线上线下的问题，大家关系处理得好，一般也就不会强求。所以，与规划审批人员搞好关系是的重要，往往会取得意想不到的效果。偷面积是开发商大量采用的一个获利方式了，利用偷面积得来的利润是纯利润，首先是这部分面积是不用花地价的，这一块就省下来不少钱。然后偷面积来的，客户看着心里觉得是占了，会更容易销售，其实开发商是把成本算上去了，利润比实际算了面积的更高，可客户不了解，以为是占了，更喜欢这种房型，我亲眼看了两个项目，一个是我们自己建的，按实际面积算，另一个项目是用了大量偷面积手法的，偷出一个房间，开发商在推广时特意说明这点，说你买这房子占了，是送你一个房间，单价只比他们的贵那么一点点，很合算啊，客户不知道，开发商哪个不精明，会真的送你吗？不会，都算好了的，只会获得更高的利润，我还看到一个项目，由于老板是刚介入房地产行业的，自己不懂，又不愿意花钱请人，就任由设计院设计大量做了无效面积，无形之中损失了多的利润空间，可他自己却不知道，相信很多人看出来了，但事不关己，纵然别人看到了，也不愿意多嘴告诉你（有一句俗语是这么说的：宁给人一亩田，不给人一句言，就这意思，有时候，给你一句话，往往的值钱。）。只有等他自己发现利润没有别人的多，慢慢才会悟出来，这就是学习的代价。多年的跑前期，在许多的设计院、规划管理部门之间来回沟通，让我渐渐懂得了一些如何利用规划节省成本获得更多的利润空间的方式方法。还有很多利用设计方面的技巧节约成本获得利润空间的方法在此就不一一细说，如果说有需要的可以单独沟通探讨，共同提高
- 发表于2013-07-31
- 发表于2013-07-31
晕。天涯论坛的帖子，你跑着发什么，还是人家发过的
- 发表于2013-07-31
很欣赏楼主这种敢于脱离体制的人。
- 发表于2013-07-31
你说城市一些好地段的楼盘甲，迟迟通不了宽带是怎么回事吗？
- 发表于2013-07-31
哎，这个黑暗多了
- 发表于2013-07-31
好长
这是刚才朋友发给我的链接，长，加上别人的评论及作者的回答，让我真的很震惊。尽管我个人已经买房了，而且近10年都不会再买房子，但也还是心有余悸，我的妈呀，太TM黑暗了，不知道真假，但看着说的很真实，大家自己一点点看。我只复制一下重点的内容，就能看出来这些可恶的开发商了。可是知道了又能怎样？像我们小区，开发商欠着好几个房子的房产证呢，据说还是代表，不也没用。
PS：以下内容为转载，如有雷同请找作者，不代表我个人观点
帖子太长了，我在回复中放了链接，希望站长不要删我贴啊
作者是房地产行业打工近10年，重要岗位几乎做全了，先是室主任，之后任前期部经理，再是物供部经理，再之后销售部经理，后来做副总经理，至今做过两个项目的总经理，单独操盘，基本成功，现将过程记录在此，供各位参考，文中会就本人对房地产开发工作中的一些关键点做出一定的说明，供同在房地产行业或即将进入此行业的人参考，由于水平肤浅，发贴之举纯属好玩消遣，如有高手发现有些不妥，请诚意指点或交流，如有疑问，欢迎大家咨询，我定当知无不言，但后果自负。同时敬请看着不顺眼的人手下留情，如果确实看着不爽，请您自行离开，千万不可讥笑谩骂，谢谢！文中所用地名、人名等均为化名。请勿对号入座，也请不可人肉，保留我的隐私。
2005年，受朋友之邀，开始了我的打工生涯，之前一直在政府机关工作，过着很清贫、很清闲的日子，我从一个政府室的一个小秘书做起，一路走来，做过工业区副主任、对外局副局长，长期的对外联系招商工作，与外地客商长期联系，使得我具备了善于与人接触的能力，由于长期养成勤奋的习惯，只要领导吩咐，什么活都愿意干，而且尽量干好，这样一来，领导看在眼里，记在心里，总会有感觉的，闷声不响地在副职位置上连头搭尾做了7年，终于在2003年感动了上帝，给了我一个别人不愿意去的位置——供销局长。
天啊，2003年的供销局长，有的人可能不知道，2003年改革开放已经很深入了，供销局是流通领域，是改革的前沿，首当其冲，供销局下属的企业全面进入国有企业改制的程序，我的前任是个老油条，知道改制是个很麻烦的事，一直拖着不动，就是怕触动群众的利益，引起群众的不满，万一搞不好，把自己的老底端出来了怎么办，所以，一直没启动改制。县里领导也知道，这种情况下，让前任去搞改制工作肯定是不行的，所以也没有过于给压力。洽逢干部调整的时候，一看，这位置没人愿意去，而这小子总归做了些工作，总要给点待遇，否则让别人看了说不过去，算了，就给他吧，这样，我就成了供销局长，本县最年轻的正科级干部之一，让我美得好几个晚上睡不好。心想领导真好，我可得好好干。心想着前途很美好呢。
上任之后才发现，供销局长的味道并不怎么好，首先，自己长期在机关工作，工作经验并不丰富，很多的工作不知道如何开展，其次，单位经济基础差，每年拨款几乎只有人头费，费什么的几乎没有，再则，工作人员少，年纪普遍偏老化，真正能干活的人没几个，副职算是主要的革命力量。
没办法呀，硬着头皮上吧，反正当时也年轻胆大，说改就改，全面启动改制，虽说难度大，但也改成功了，改制最大的难度在于几个公司之间的财产不平衡，有的实力强点，可分配给职工的资金量就多一点，有的少一点，那分给职工的就少多了，那么，条件差一点的公司职工就心里不平衡，都是国家职工，改制的时候，凭什么别人可以拿更多的钱退下来，而自己却只能拿少量的钱退下来。为此就闹，闹也不到局里来，直接到县政府大门口去，静坐示威呢，为此，几次接到政府领导电话责令去把职工接回来，接回来后，苦口婆心的解释， 我说，你们有些都和我父母认识，都和我父母是朋友，和我父母一样的年龄，如果说有可能，我何尝不想多给你们一些钱改制，但现实状况确实如此啊，公司没有钱，没办法多给……。说到动情处，自己都说出了眼泪，毕竟年轻没有城府，容易激动，控制不住自己的情绪。后来一次两次，大家也都接受了。
全县商业局、物资局、粮食局、经贸委、供销局、二轻局等几个局，我们供销局改制速度最快，当然，首先的功劳在于副职和干部们的努力。我当时对这项工作并不很深入的了解，大多只是支持，并没有自己很深入的去做，也正是这份傻了吧几的干劲，才会有胆量去做改制工作，否则按现在的思想，也会推诿掉。
改制工作就是我当时的主要工作，当时自己也想今后怎么办，就做这种事业啊？对自己的前途感觉茫茫然，不时，洽好原来工作上接触的一个江苏客商问我愿不愿意出来做事，说他在**地级市有一个大型的房产公司，开发面积有2000多亩，大量需要人手，如果说我愿意出来，就到那房产公司去帮忙一下，当时心里对房地产开发没概念，听说2000多亩，并不知道什么意思，后来才知道，2000多亩是一个很大的项目了，听他说完后，由于心里原有的迷茫加上洽逢的机会，让我几乎没考虑就说愿意出来，说干就干，马上和家里统一了意见，然后立即同县委书记单独汇报，说我想辞职出去打工，县委书记听后很惊讶，说你是不是认为这位置不好，如果实在是不愿意，干脆给你换个位置吧。要么这样，你也考虑几天，我也考虑几天再说吧。我说行，您考虑几天，我基本是确定了不愿意干了。前前后后，拖了半年多，期间组织上派相关领导谈了几次话，了解情况，还是坚持不愿意做了，直到2005年春节过后，坚定了要出去闯的决心，再次找县委书记说坚决不做了局长，通过这么久的磨合，领导也基本放弃了劝留的想法了，马上派出审计组对在任期间的财务等进行了审计，发现没什么问题，终于批准了。
工程拿到了规划许可证、施工许可证，请规划管理部门的人来定位放线，放线是很专业的活，虽说房地产公司也有这方面的力量，但没有用，这是需要资质的，没有专业资质的人做了，不生效，嗯，既然如此，去请规划院的人来放线吧，缴款之后，再客客气气地把几个技术人员接来吧，公司的施工员架设备，拉拉线，由于施工员大多是当地的，都有点熟悉呢，工作起来比较容易，再加上规划院是规划局的创收单位，做事还是比较顺利的，做好吃饭送回去。
放线定位很关键，规划院的人可以不负责，但开发公司必须要认真负责，否则放错了线，规划院没什么事，可开发公司就惨了。一但出现移位现象，按城乡规划法来说，属于违反规划行为，轻的罚款，重的拆掉重来，损失会的惨重，我们公司就出现过一次规划移位现象，放好线之后没有及时做好桩位保护，等过年后大家回来开工，桩位搞错了，移位2米多，都把红线占了，而且大家一直不知道，等封顶后竣工测量成果出来一看，坏事了，移位了，已经封顶了啊，怎么办？不声不响的处理掉吧，封住知道的人的口就完了，可是没那么简单，就这次的移位事件，给我们公司造成大的麻烦，开始以为只要涉及的工作人员不声张就行，谁知，客户也很精明，他们对照楼书上的图片看，看着看着就看出了问题了，位置好象不太一样呀，有点歪，然后就找图纸看，对着图纸用皮尺拉，一拉就拉出了问题了，你这房子建错了啊，把我家的光线给挡了，路也小了，怎么办，你们拆了重来吧，拆了那是不可能的，一来二去，扯不清了，客户一纠结，弄了几十个高兴起哄的凑一起，上政府闹事去了，执法局来了，一验线，确实是移位了2米多，如果说一、二十公分到也可以谅解，怎么办，赔偿吧，拆是不可能的啊，赔偿怎么赔啊，达不成一致意见啊，闹多了，客户也累了，后面只剩下几个人不依不饶了，没办法，建议他们上法院吧，依法处理大家都没意见吧，行，上法院处理，最后判决愿意退房的就退房，不愿意退房的就赔钱，退房是不可能的，很多了，谁也不会愿意退，最后每家赔几万块钱了事。公司损失金钱是事小，主要是当时闹事的客户天天来销售大厅搞，一来就把大门关上，砸销售部，砸沙盘，对销售造成大的影响。声誉的损失这才是最大的损失。
房地产开发过程中，对客户关系的处理很关键，客户关系处理不好，很容易引起群体反应，比如之前杭州等地的砸售楼部事件，比如我们公司的移位事件，往往对今后的销售造成很大的影响。要恢复这种影响往往要花很大的精力和很长的时间，而一旦错过了好时机，说不定会给房地产项目带来灭顶之灾。现在很多的开发商都是有钱人，是暴发户，往往财大气粗，对客户没有耐心，有点意见不去沟通化解，来蛮干，这样往往留下后患。总的来说，低调一点，并不会影响到你的什么。具体怎么做好客户关系的管理在此就不一细说了，但必须引起高度重视！