主题：上海土地市场遇冷 上海万科否认降价20%

23日，旭辉集团股份有限公司以7.2588亿摘得青浦一地块，折合楼板价约为5507元/平米，溢价率136%。新政后土地市场遇冷似乎已成不争的事实，而目前该区域周边房价已达1.3—1.4万元/平方米，该地块楼板价不及周边房价一半。

该地块为青浦工业园区岛区西侧地块，是今年上半年上海市规划与土地管理局所推出的少有的纯住宅用地，在公开竞投前，共有42家单位领取了申请书和出让文件，其中包括仁恒、富力在内的10家知名房企参与竞投。该地块的起始价为3.0792亿，但参与方普遍出价都比较谨慎，6家的书面报价在6亿以下。最后旭辉集团以高出第二名3788万元的价格摘得该地块。

继恒大地产、绿地集团公开宣布降价促销之后，上海万科也加入“暗降”行列。24日有媒体报道，上海万科三个新开盘开盘价比预计开盘价降价近20%。

万科上海公司副总经理朱怀宇接受中国证券报记者采访表示，此说法不够严谨，三个楼盘都是首次开盘，不是降价行为，根据项目位置，采取一房一价销售方式，不存在低于预期销售价格的说法。

万科城花新园新盘已经与周边类似品质的二手房价相差不多。中国证券报记者从中介了解到，万科城花新园周边的万科朗润园二手房均价在2.2万—2.4万元左右。

上海媒体的消息称，万科第五园于6月16日开盘，31套180-190平方米联排别墅实际开盘均价为3.2万元/平方米，预报价为3.7万元/平方米以上；城花新园项目6月19日开盘，48套3G精装公寓实际开盘价2.4万元/平方米，预报价为2.8万-3万元/平方米；花园小城6月19日开盘，76套精装三房开盘价为1.5万元/平方米，预报价为1.8万-2万元/平方米。

原定6月23日开盘的万科琥珀臻园，也传放出了限量50套开盘价格或为2.5万/平米的单位。

这有板有眼的数据在万科上海公司副总经理朱怀宇的口中却有了另一番解释。“此说法不够严谨，三个楼盘都是首次开盘，不是降价行为，根据项目位置，采取一房一价销售方式，不存在低于预期销售价格的说法。”

根据佑威监测的数据，万科花园小城上一批房源售价为1.3万/平米，现在接近1.5万/平米，而号称万科降价达三成之多的万科琥珀臻园，所在位置已接近上海边缘，周围房价1.5-1.7万/平米，而万科开盘报价2.5万/平米。据此，陆骑麟认为，报价都是虚的，实际上上一批房源的成交价更能看出实际价格。

翻看城花新园项目的价格资料，早前一批房源的售价则为2.2-2.4万/平米，本次推出的项目则为2.4万/平米，较早前持平。

事实上，降了价也罢，没有降价也罢，就万科而言，其所处的境地恐怕并不是外界所想象中那么艰难，单月销售额的下降恐怕也非万科降价的初衷。

根据万科最近一次的投资者交流会上透露的资料，万科5月份的销售速度（新推盘的单月认购率）其实并未下降。从前5个月各月万科的新盘单月认购率情况看，3月份最高，超过70％，1月、2月和4月基本维持在50％-60％之间，5月份为61％，在前5个月中位居第二。

万科在投资者交流会上认为，万科5月份业绩的下滑主要是推盘数量的减少所致，而非销售下降，事实上万科的新房认购率仍维持在较为健康的水平。

这对于万科而言，是其是否需要降价的关键考量点。有资料显示，万科60％的房源都将在下半年推出市场，而万科总裁郁亮在接受媒体采访时也透露，目前万科的可售资源存量很低，五月份万科的存货水平都还未出现明显的回升。

“目前所有房企在一线城市的销售压力都很大，不仅仅是万科。”杜丽虹分析认为。根据研究机构跟踪上海五月份的成交额数据，五月上海的新房成交已经下滑60％以上。

杜丽虹表示：“目前地产企业的行为还不好下一个定论，因为有的企业其实在通过这种方式测试市场反应，或许地产企业自身也还没有一个最终的决策，万科也是。”

         在目前的市场条件下,近日传出龙头房企万科将负责南京400万平方米保障房建设的消息。而之前记者在万科东莞产业基地采访时也曾了解到,万科一直都在积极地跟各地的政府部门联系沟通,意欲介入当地的保障房建设当中。

4月份国土资源部公布的供地计划中,2010年保障房用地与去年相比增加一倍多。5月19日,国家住建部与全国各省、自治区、直辖市的主管部门签订保障房建设责任书,其任务包括300万套保障性住房建设。在商品房受市场调控遇冷的大环境下,保障性住房市场需求和价格稳定,各路房企已加紧争抢这块大蛋糕。

相关数据显示,目前万科开发的保障性住房总面积占总开发面积的5％左右,项目净利润率6％左右,万科所有项目平均净利润率约为10％。按照南京市的要求,承建保障房的开发商,利润被要求控制在3％以内,另可获得1％～2％的管理费。

实际上,万科早已涉足保障房建设。2006年以来,万科已竣工和在建的各类保障性住房共计159万平方米,包括限价房、经济适用房、廉租房和公共租赁住房。北京万科营销负责人曾向记者表示,“2010年万科(北京)的竣工面积里将有1/3是保障性住房,现在我们更愿意主动和政府谈建纯保障性住房的事情”。

在当前的调控形势下,保障房建设实际上已经成为房地产企业加速资金周转的一种生存方式。房企进入保障房市场,一方面是由于商品房市场受到政策调控,一方面是为获得更好的融资平台。由于是政府项目,开发商通过开发保障房更容易获得银行贷款授信。目前将目光投向保障房市场的房企并不在少数,中海、保利等都有参建保障房项目。另外,以建设高端物业为主的绿城房产,在山东青岛开发了保障房项目。