主题：过去10年称之为“买房十年”，那么未来10年，或许可以称之为“租房十年”

这是房地产市场从黄金十年走向白银十年的业态变化，过去开发商只卖房子，未来也可能租售并举。过去没有“机构出租人”，未来10年这一行业也将从萌芽到壮大。

在未来市场中，以政府主导的公租房和廉租房市场将发挥积极作用，成为引导租房行业规范和自律的重要力量。3月底，中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰透露，未来公租房和廉住房将并轨运营，上海方面目前已在调研阶段。“两房并轨”将放大政府主导的租房市场的能量预示新租房时代的提速。

随着住房保障的进一步完善，未来10年，大学生走出校园可能选择租房，不需要马上为奋斗蜗居劳累，可以将有限的精力和财富投入到创业中去。有部分闲钱的人，可以选择租房，在房价上涨并不迅速的时候，把闲钱投入到投资通道。甚至有钱的人，他们会享受住在不同高品质地段的感觉，选择租房居住。

针对不同人群的租房机遇，也将大幕开启……

相对于国外新房出租市场的火爆，国内习惯了赚快钱的开发商，更喜欢出售房屋后快进快出，将房源变现。

“一方面，是开发商习惯了赚快钱，另一方面，是国内租金上涨速度远远低于房价上涨速度，租金回报率越来越低，开发商更没兴趣做了。”分析师薛建雄表示。

以上海开盘较早的豪宅四季雅苑为例，1995年四季雅苑开盘时，200平方米的联排别墅，价格只有80万，而当时租金一套月租能有2万元，租金回报率为30%。而现在相同房源，价格涨到1500万元，而租金只上涨到5万元，租金回报率只有4%。

“一方面是租金回报率低，无利可图；另外一方面，是资金成本高，甚至资金成本高过了租金收益率。”薛建雄表示。

对于开发商而言，财务成本和租金回报率的核算远比房东来得复杂，很多开发商在资金获取途径上，成本也是不一而足。

记者了解到，在2000年左右，开发商的资金成本大约在7%，而租金回报率大约在8%以上，当时新房用于出租，从开发商的角度来说，可以提供稳定的收益。而目前，租金回报率只有3%左右，而资金成本超过了10%，开发商贷款开发新房，用来出租，就是一个赔钱的买卖。

“过去10年房价上涨迅速，开发商租售并举很难做，但未来10年房价上涨会较慢，而租金上涨会迅速，再过几年，当资金成本降到2%-3%，而租金回报率能稳定上升到5%-6%的时候，开发商租售并举的时代就会来临了。”薛建雄预测。

随着公租房体量增大，将起到行业带头作用，引导行业规范、自律。

参加会议的上海住房保障与房屋管理局副巡视员李东透露，上海政府目前已经要求廉租房与公租房并轨，不久，上海将出台一个通知。

房地产研究院流通研究所所长崔裴教授指出，“两房并轨”后，上海公租房将发挥更大空间，同时对行业的引导和规范能力更强。

上海保障性住房以健全四位一体(廉租房、经适房、公租房、动迁房)的保障房体系为目标。其中已经趋向成熟的动迁房、经适房、廉租房体系，主要的对象是本地户籍人口。而公共租赁房则不限上海户籍，也未设准入标准。

目前房屋租赁市场乱想丛生，中介、二房东和房东各自占据利益链的一端。

由于市场不透明，中介和房东或二房东联手哄抬房价，随意终止或改变租房合同等行为屡见不鲜。

另外，由于监管乏力，群租现象也是屡禁不止。

蔡斐也表示，由于公租房是机构出租人，有公司在运营，因此对于租后服务等方面，可以起到自然出租人无法起到的作用。

“公租房的体量在市场中的占比会逐步升高，逐步起到行业龙头的作用。”陆骑麟表示，公租房逐步成熟的运营，还将在立法等方面为相关部门提供参考思路。

在不久前推出的公租房中，由于地段偏远，且价格相对周边普通租赁房源没有多大的价格优势，因此公租房在上海遇冷。

由于目前上海普遍租金回报率已经偏低，而建设方为了回收成本，所以短期内租金下调的可能性并不大。

蔡斐建议，可以通过一些政府指定的租房运营机构，将社会上很多闲置房源统一承租下来，然后政府通过补贴的方式再低价出租给租客，这样短期内政府的资金压力就没有那么大。

无独有偶，不久之后就有消息传出，上海市政府将对一项名为“构建货币化住房补贴体系”的课题开会讨论。

复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰在其微博上表示，上海市早在2009年即已开始研究“构建货币化住房补贴体系”，并在2010年初就已经形成基本方案。他表示，此举有望推动上海市建立起货币租金补贴体系，与公租房相衔接配套，实现政府补贴公租房租金。