主题：跟随城市发展的轨迹，寻找房价上升的规律（转载）

以贯通东莞市区各镇，结束了市区各镇之间只能以两车道的乡间小道贯通的历史。（各位不要嘲笑，直到今时今日，中山市仍是这个调调。）与佛山相类似，各种基础设施在城区拔地而起，区域居住环境大幅度改善，从而开始吸引东莞各镇的富裕群体向城区集中。楼市当然随之大涨。

如果我们把视野从南中国往北看，一个类似的例子，就是天津。天津的主城区在03年前同样可以用破烂形容，楼市也一直半死不活。在03年之后，天津人突然意识到了城市化的重要性，开始着手打造他们的城区，因此也实现了楼市从4000到10000的飞跃。

中国的二线城市，基本上有着一个相同的特点：那就是在本世纪初期，开始着手启动新城区建设，开始从单纯的工业城市，向着城市化之路迈进。或许这是由于这些城市从本世纪之初开始，已经实现了人均可支配收入3000美元这个所谓的小康收入水平线

从流水线上下来的土老板们，开始有了生活得更好的需求，因此城市化，就必然是当地政府的不二选择。当集中政府的财力打造出一个全新的城区之后，必然会吸引当地的富裕群体和财富汇集，从而更加推高新城区的地价和房价。理解了这个客观规律，就可以理解，经济发达的二线工业城市，它们集中力量打造的新城区，必然会成功

也必定能实现财富的汇集效应。反过来，经济落后的三线、四线城市，它们如果试图打造新城区，受财力所限，能实现的配套有限，因此提升的生活品质也极其有限，对财富的吸引力也必定有限，因此往往会建出一座空城。这就是新城区建设背后的客观规律。

4、城市化进程之2
相对于正努力从大型工业区向宜居型新城市迈进的二线城市来说，三线城市目前的主要任务，还是好好的提升工业化的水平，完成原始积累。而一线城市的城市化任务，就是打造核心经济区，也就是CBD。

我算个小账如下：一个稍有规模的新城区，占地至少应有10平方公里，也就是15000亩。征地成本在二线城市大致需要80万/亩（考虑到绝没有国有闲置地，新城区建设必然要征地，前述标准仅系针对征收农村集体土地，如果是城市拆迁，更不得了），征地总投入要达到120亿。要完成3通一平，占地需大致占到40%的比例，投入约30万/亩，也就是投入约45亿，仅能得到9000亩的可建设用地；

这个新城区还没开张呢，165个亿先花掉了。然后，生活设施配套，譬如学校医院以及各色政府机构等，需占去25%以上的可建设用地，总投资约需5亿。现在，只剩下6700亩左右的熟地可以卖钱，而政府方面的硬性投入已经超过170个亿。

如果不这么狠狠的花钱，那么打造出来的所谓新城区，与旧城区相比，将不具有足够的吸引力，不具有质上的变化。这些成本折合到剩下的可建设用地上，大致达到250万/亩的水平。上述这个花钱的过程，就是我们通常所说的土地一级开发。

上面这个数字，250万/亩，是目前二线城市的通常的土地一级开发成本。在与政府谈判勾地的场合，具有通用性。大家一般都承认这个250。