主题：哈尔滨楼市瞄准中低收入人群 小户型住房短线热卖

    近日，记者对哈尔滨新开盘的楼盘进行走访时发现，通常只占楼盘售房总数10%到20%的小户型住房，如今占到了很多楼盘售房总数的50%以上。业内人士分析，短期内，小户型住房开发将在冰城持续走热，但是发达地区的经验表明，作为过渡性居所，小户型住房部分功能欠缺，长期走势难令人乐观。


    记者在调查中发现，小户型住房正成为开发商主打产品。


    哈尔滨市香坊区的果园星城、道外区的维也纳河畔花园、金安美豪公寓、优度社区等都推出了数量可观的小户型住房。“城东新居”在住宅设计上以30平方米左右使用面积的小户型为主，占售房总数的65%以上，10万元左右的房款总额让业主可以轻松入住。“爱建地产”推出了500套使用面积20平方米到30平方米的小户型；40万平方米的“滨江凤凰新城”规划设计中使用面积20多平方米到60多平方米的小户型占总面积一半以上；建设规模达到60万平方米的“大众新城”二期，使用面积40平方米到55平方米的户型将达到售房总数的60%。据介绍，“大众新城”一期小户型只占总建设规模的20%，单套总价在15万元到20万元，开盘不久就销售一空，现在“大众新城”二期大大增加小户型比例，主要是看好小户型销售前景，且符合市场消费需求。


    业内人士介绍，据不完全统计，哈尔滨市目前开盘和即将开盘的楼盘中，小户型住房约有50万平方米，这在历年开发建设中是绝无仅有的。以往，小户型住房主要是为动迁居民回迁准备，很少用来销售，所以其数量只占楼盘房量的10%到20%。


    记者调查中了解到，哈尔滨市有不少楼盘地段虽佳，但由于单套面积过大，出现滞销状况。铺天盖地而来的小户型住房受到了购房者的追捧，即便价位较高，仍受欢迎。


    在“滨江凤凰新城”售房处，记者看到规划设计中的楼盘，使用面积20平方米到60平方米的户型约占预售总数一半，并且销售形势看好。据购房者张女士说，“这里每平方米建筑面积2600元的房价确实不算低，但我买的是使用面积30多平方米的两居室住房，总价不过12万元，贷款首付不到4万元，我们这样的三口之家既能承受得起，房子也够住”。


    在调查中记者了解到，与一些价位较低的房子相比，一些高档小户型的住房同样拥有众多的购买者。据爱建地产销售公司策划部经理杨宁介绍，爱建“非常男女”酒店式公寓是哈尔滨较早引进的高档小户型模式楼盘，使用面积均在20平方米到30平方米，总价在17万元到22万元之间，非常适合单身白领居住。今年7月开盘不久，500套就被抢购一空。


    据在“爱建”购买了单身公寓的许先生讲，他在哈尔滨市一家外企做营销总监，年收入在10万元以上。他一直希望有一处属于自己的小天地，要有优雅的环境，而且周围的邻居也要有相应的素质。爱建“非常男女”酒店式公寓就很适合自己的需要。


    据“大众新城”销售人员讲，二期开盘购买小户型的人与一期有了一些变化，一期主要是一些中低收入家庭，因买不起大户型而购买小户型。而现在很多有购买大户型房子能力的人也买小户型，他们买房子主要是给父母换房子，因父母只是两个人居住，如果房子太大，既收拾起来困难，父母也常会产生孤独感。如今，同时买两套小户型住房的人逐渐多起来，而且两套还要相邻。他们根据自身的现实需求去选择住房。他们大都是一些年轻人，有的是要接父母过来定居，但又买不起两套大房，于是，买两套相邻的小户型，既方便照顾老人，又保留了各自的生活习惯和隐私；有的是单身贵族，但手头积蓄可以买两套小房，一房自住，一房出租。每月出一套的月供，却拥有两套房子的产权，成家后可以把出租的房子收回来，两间打通以后就成了一套大房。


    记者在采访中了解到，还有部分人购买小户型是为了投资，他们认为这样房子投资小，且容易出租。如信恒单身公寓很多的购买者自己不住，而把这些房子出租，用来赚取租金。


    据哈尔滨市房地产业内人士介绍，哈尔滨房地产市场经过10年的发展，富有阶层、高收入者及工龄长的职工都已有了自己的住房，现在真正急需改善住房条件和买房的人都是中低收入者和刚参加工作不久的年轻人，这是一个庞大的购房群体，但面对居高不下的楼价，他们只能“望楼兴叹”。而小户型住宅由于总面积小，虽然单价未降，但房子的总价却较低，解决了人们“买不起”的问题，故一经推出就备受购房者青睐。而随着社会经济发展，哈尔滨城市居民家庭结构也在变化，三口之家、“丁克”家庭越来越多，多代同堂已不多见。家庭人口变少直接导致所需居室数量变少，小户型住房需求增大。同时，近年来房产的投资功能开始被消费者关注，投资意识已经在个体购房者中兴起。购买小户型住房总价低，易于出租，无疑是降低投资风险的有效办法之一。


    但业内人士分析，小户型毕竟是过渡性消费产品，它的市场在未来也将发生分化。对那些年轻、经济实力不太雄厚的一次置业者来说，不能“一步到位，买个大房子”，易于接受分阶段多次置业的观念，而一旦他们具有了实力，放弃小户型也是必然选择。另一方面，小户型的总价优势也会遭到二手房的挑战。北京有关研究中心提供的最新调查结果显示：小户型住房的总体走势难令人乐观。因为小户型住房面积小，总会丧失一部分功能。目前市场上推出的小户型住房，房间大多是一个方块，缺少变化；小户型社区将面临租赁和管理难题———几年后小户型住房购买者大多会二次置业，届时小户型社区将成为“流动的旅馆”，每天都会有人搬进搬出。北京相当一部分区域定位模糊、盲目跟风的小户型项目在推广上已经面临严峻的问题。这说明作为过渡产品的小户型住房，尽管短期内可能会持续走热，但终将无法长期成为整个市场的主流。就总体而言，集中放量的小户型住房将堵塞有限客户群的需求通道，使总体的小户型住房销量走入低谷。


    同时，有关专家提醒，开发建设小户型住房要因地制宜。功能齐全、地段较好的小户型会因为它满足了住户上班、出行方便的要求而占上风。未来的小户型住房应是超时间、超空间的。从设计上充分考虑人性化，要把卧室、客厅、书房都考虑进去，床位的设计采用立体模式，白天能立起当柜子，房间是客厅兼书房，晚上放平后便成为温馨卧室，与大户型的格局无异。

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