主题：裴先生的购房理财经验：我和房产新政“耍太极”

去年12月份，裴先生以62万的价格买下了东川路一套室内面积为124平方米的二手房，裴先生原打算利用老东山的“名校效应”，转手将该房子卖出，赚取其中差价。可是，国家房产政策一直疑团重重，裴先生在地产中介挂牌后一直没有找到一个合适的价位转让。 

今年6月1日，房产新政正式实施：转让购买两年内的（不包含两年）的房产，须以房价全额缴纳5.5%的营业税及附加税，买144平方米以上的房子，须交纳3%的契税。一些媒体报道的时候把契税加在卖家身上，契税应该是由买家交的，当然，实际操作当中，契税和营业税有时候会转嫁给另一方，这便是另一个话题。卖出“非普通住房”还要交土地增值税：（转让收入－上手购入价）×适用税率。在新政实施以后，二手房交易的税费占到房款的10%左右，而以前的税费只占房款总额的5%左右。 


据悉，自从国家鼓励个人购买自用普通住宅，实行减半征收契税以来，广州市一般按房价1.5%的标准向购楼者征收交易契税，对别墅则作为“高档住宅”征收3%的交易契税。但，三项新政策的实施改变了这个游戏规则。当然，国家对于个人二手住房交易所得缴个税也有优惠政策。主要有两种情况可享税收优惠：一是对个人转让自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个税；二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。<相关新闻阅读>理财：投资房产先算笔帐“三个经典公式”供你用  


裴先生将他这套接近二十年楼龄的“豪宅”细细计算了下：去年年底买入这套房子的时候的购入支付费用是： 


契税（评估价的1.5%）＋印花税（合同价的0.05％）＋过户登记费（50元）＋查档费（50元）＋印花费（5元）＋中介费2％左右＝22115元（非按揭）。 


裴先生打算以70万转手卖出去，按房产新政的标准，裴先生计算了下该付的税费，应交税费居然高达67125元。转让成本＝缴纳营业税＋印花费＋个人所得税＋土地增值税，裴先生将这几个税分开，计算结果如下： 


营业税（包括城建费、教育费附加）＝700000元×5.5％＝38500元； 


印花税：700000元×0.5‰＝350元； 


个人所得税：﹛（卖出价－买入价）－印花税﹜×20%＝（80000元－350元）×20%＝15930元； 


土地增值税：﹛卖出价－扣除项目金额之和（买入价、营业税、城建税、教育附加费、印花税）﹜×30%＝﹛700000元－（620000元＋38500元＋350元）﹜×30%＝12345元； 


营业税＋印花税＋个人所得税＋土地增值税＝38500元＋350元＋15930元＋12345元＝67125元。转让成本占到了总房价的9.6%！如此高的交易费用，使得裴先生交易这套房子根本上无利可图。因为，收入－付出＝（卖出价－买入价）－（购入费用＋转让成本）＝（700000元－620000元）－（22115元＋67125元）＝－9240元。 


面对这样的计算结果，裴先生看到那个负号的时候当场就愣住了，在重税“围剿”下，短期转手卖出看来并没有利润可图。但手中的房产投资总不能亏了吧，那就和当初投资房产的初衷逆道而行了。于是，裴先生不得不转变思路。夫妻月入8千存款4万 如何理财实现再购房计划?


裴先生自居的房子月供大概2500元，家庭固定收入每月基本在16000元左右，这个放贷的价格对裴先生来说没有什么问题，加上也没什么家庭负担，自己的资金面还算宽裕，前期的投资没有必要浪费，所以东川路这套二手房并不急卖。于是，裴先生打算不如先出租，静观市场变化。百姓购房支招：买房不是小数目 考虑周全再出手 


由于这个地段较好，房屋面积也算大，所以租金可以达3000元一个月。房产新政后，房屋出租人应缴纳的费用分1000元以下和1000元（含1000元）以上两种，裴先生的房子租金应该属于后者，对于1000元以上的租金应缴纳的费用是：五月一日正式实施《广州市房屋租赁管理规定》，登记手续费八十元(只交一次，在这里不计其中),印花税(租赁双方交),租赁税10%。其中印花税是：月租金×0.1％房产税，月租金×4％营业税，月租金×3%城建税，营业税×1%教育附加税，营业税×3%个人所得税，租金收益（租金收入扣除相关税费）×1%，所以，裴先生的房子一个月算下来，需要缴纳的税费是：302.25元。这样，每个月有2697.75元的收入，以租代售，在没有寻找到一个好的价格出售的时候也是一种办法。王老伯的买房经：如何能买一套房少出10万元？


裴先生并不急着将手中的房产变现，除了因为他的财务状况并不窘迫，还因为他看准了东川路这个地段的楼价抗跌能力和活跃的租赁市场。虽然东山区和越秀区两区合并，但该区特殊的教育强势资源正是维持该区楼盘价格稳步上升的内在原因。从2005年的房价上涨情况来看，由于东山区楼盘较少，部分二手房的价格已经赶超天河区商品房的价位，没有偏离房产投资的正常水平，升值空间极大。在投资房产时，投资者得认识到两点，房地产投资收益是两方面的，一是投资物业的升值，二是租赁的回报。虽然裴先生这套房子现在出售是亏本的，但可以转为租赁，以寻找升值机会，当房产政策不利于自己投资时，选择“以柔克刚”, 有动有静、有柔有刚，有快有慢，有急有缓，有顺势发力，以太极拳的原理应对房产新政。 理财：月入3千不如租房 小夫妇月入万元买房合算


但是，裴先生自己也坦言，短期内不知道这套房子能否卖个好价钱，因为室内面积达124平方米，刚好符合新政下的“豪宅”标准，大多数买家在考虑购买这套房子的时候肯定更多的是持观望态度，毕竟3%的契税确实给大面积的楼房造成了不小的影响。如何买房不吃亏？教你买房投资六招“杀手锏” 


在新政的影响下，投资房产和商铺可图的利润空间都有下降趋势，但商铺没有和一般住宅一样有折旧的威胁，通常投资价值较稳定，广州现在商铺的投资回报率平均在7%－8%之间徘徊，而在一些较成熟的商务圈，商铺的投资价值更大；随着“住宅禁商”的出台，乙级或丙级的写字楼租价趋于稳定，空置率有所下降，可以说新政的这条规则的出台正是热捧了低档写字楼。裴先生表示，他未来投资地产的趋势会考虑转向这两个板块，但是，房产投资的复杂性和操作难度也在日益显露出来，在投资地产时不得不考虑风险问题。详细筹划买房方案：月省400元租房变买房 


房产新政出台，卖房加税后怎么投资房产，该选择哪个板块确实是值得斟酌的问题，毕竟，房产的投资是笔较大的开支，没有选择好的投资方式只能落得“血本无归”。在宏观政策打击“炒楼”的背景下，投资者要选择好合适自己的投资方式，或者，蓄势待发更为稳妥。