主题：公积金贷款额提高难抵高房价 上海酝酿应势之策

 
今年8月,上海将公积金贷款的限额提高到20万元，最高贷款额度达30万元。但从1996年至今的9年间，上海房价一路飚升，原来卖15万元的房子，可能已经涨到了80万元。公积金贷款或许起不到太大作用了

上海是全国最早将住房公积金制度从新加坡引进国内的城市，从而一直被视为全国公积金建设的标杆。越来越多的缴存量和相对减少的公积金贷款使用率，使上海公积金归集量 
 
 
   
 
 
 
逐年上升。9月底，上海成为全国首个公积金归集突破1000亿元的城市，归集总额已经达到全国归集总额的十分之一。

但与此相反的是，公积金对购房支持力度正在减弱。今年以来上海市住房公积金贷款户数在减少即是明显表现。上海市公积金管理中心发布的《2004年度上海市住房公积金制度执行情况公报》表明，上海归集住房公积金数额继续保持10%以上快速增长，而住房公积金贷款却连续第二年下降6%以上。

沉积之因

出现沉积现象缘由何在？

业内人士认为，由于第一批缴存公积金贷款的上海市民已基本使用过一次公积金，而工作年数不多的市民又尚未缴存到一定数额，这些是公积金贷款持续下降的重要原因。而公积金贷款在未还清第一次借款的情况下是不能第二次使用的，因此购买一套以上房产的人转向了商业贷款。

在公积金使用中起桥梁作用的开发商，对于公积金贷款的积极性普遍不高。“我们一般都不向买房人推荐公积金贷款，手续太麻烦，办理时间长，不利于我们的资金回笼。”一位地产商说。

而另一与记者熟稔的地产商则透露，真正的原因其实在于，开发商在获得银行商业贷款时，已与银行达成某种“捆绑协议”，银行要求其在做购房贷款时，必须推介银行自营性贷款。而银行自营性贷款利率比公积金要高，银行收益自然也要大得多。 

“事实上，银行的住房贷款与公积金贷款之间存在一定的利益竞争关系。银行在办理同样金额的按揭业务时，利息收入相差20多倍。”这位开发商告诉记者。 

一些专家则将原因归咎于公积金贷款额度的限制。“1996年起至2005年的9年时间里，上海房价一路上升，但普通公积金贷款额度却一直没有提高。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟在接受记者采访时说。

限额“被动”调高

“沉淀的资金是调高住房公积金贷款限制的筹码。”在华伟看来，放宽公积金贷款限制，是公积金管理政策调整的必然趋势。

据上海公积金管理中心一位工作人员介绍，自1996年通过《上海市住房公积金条例》后，上海市公积金政策曾经一度起到了良好的住房支持作用。“1996年时，一套房价是15万元的房产，公积金最多可以贷到10万元。公积金贷款比例达到70%。”

8月20日，上海宣布再次提高公积金贷款的限额，规定对于购买第一套自住房申请住房公积金贷款，可贷额度上限为20万元，如有补充公积金的职工，最高贷款额度达30万元。

“普通公积金贷款的最高额度尽管达到了20万元，但是原来卖15万元的房子，可能已经涨到了80万元。公积金贷款的比例却下降到了25%。”这位人士称，两个比例的支持力度显然是不同的。

“近几年已有80多万职工通过公积金贷款买房，需求非常踊跃，这导致贷款限额长期处于低位运行。”上海市公积金管理中心主任万曾炜的解释是，政策调整更主要的还是出于公积金系统自身的考虑。

“因为公积金是一个独立的、封闭的基金，所以当贷款需求较多的时候，每个职工可以得到的贷款限额就相对比较低。”万曾炜认为，公积金贷款的额度取决于两个因素，一是上海市公积金的归集总量，二是上海市贷款职工的总数。

万曾炜透露，目前公积金管理中心正在对上海房地产市场进行观测，如果市场平稳，购房人数递减，资金总量更为宽裕的话，贷款额度有可能进一步得到提高。

“可以感受到政府希望缓解低收入居民买房难的愿望，但由于近年来房价上涨过快，公积金贷款额度的增加只是杯水车薪。”上海房地产经济学会副会长印堃华毫不讳言。 

“政策有点隔靴搔痒，起不到更大作用。”上海普润地产企划总监周华燕也有同感。

灵活运用

“住房公积金作为一种政策性购房支持，应该体现出对中低收入家庭的倾斜，而现在的制度有一刀切的意味。”华伟说。

华伟建议，政府对于公积金的管理应当实行差别贷款政策，特别对于购买重大工程商品房的市民可以多贷，这样才能保障中低收入群体和真正自住者的购房利益。

华伟认为，与其让公积金成为投资工具，不如把有限的公积金用在需要真正购房的市民中，特别是将来需要对购房面积和金额加以限制。如低于100平方米以内的，总价在80万左右的房子，可以贷到30万~50万元。或者家庭收入低于一个限额，可以多贷一些，残障人士等，再多贷一些等。

印堃华提出的解决之道则是：可在公积金增值收益中提取部分资金购入或建造低价位住房，以每户60平方米～80平方米定向供应低收入困难户，资金可滚动使用。对低于平均账户资金余额且又从未提取使用过公积金的缴交人，可考虑在其退休时给予不低于同期存款利息的现金奖励。 

记者从上海市公积金管理中心也获悉，目前政策法规部门正在研究针对不同收入和家庭条件的购房者采取不同级别的公积金贷款政策。 

模式之变

随着房改逐步到位和居民住房条件初步改善，公积金只用于住房保障就显得很单一。“摆脱公积金使用单一模式，扩大公积金使用范围是大势所趋。”印堃华表示，按照新加坡的经验，随着更多市民的基本住房需求得到满足，公积金存款会越来越多，而贷款数额会越来越少。

印堃华认为，随着政策的放宽，会有越来越多的人提取公积金用于还贷、医疗、养老、补充失业金等。公积金的功能会进一步完善和多元化。比如链接社保，将公积金“个人积累制”模式逐渐覆盖原社保账户的“统筹管理”模式，扩大公积金的社保功能。

而近期表决通过的《上海市住房公积金管理若干规定》明确指出，职工享受城市居民最低生活保障，或者连续失业两年以上且家庭生活严重困难，或者因本人、配偶及其直系亲属因重病、大病造成家庭生活困难的，可以申请提取本人住房公积金账户内的存款余额，用于支付房租、物业专项维修资金、物业服务费等费用。

甚至设立“倒按揭”业务这样的创新操作也进入到公积金管理部门的视野——向老年职工预购其产权住房，房款按月或按期向老人发放，用于老人养老金补充，待老人去世后收回其住房，再出售回笼资金。

“这是一项有一定政策性意义的逆向房产交易业务，将来公积金资金或增值资金在政府的支持下可以进入这个领域。”万曾炜表示