主题：中国几大地产的幕后背景

富力地产

优 势

1、具有较强的综合竞争力、稳健的扩张策略和高效率的运营模式。

2、在广州地区具有明显的竞争优势，2009年广州地区贡献销售额超过80亿元。较强的跨区域发展房地产能力，保证业务重心逐渐由广州向华北转移，区域经营风险下降。

3、销售快速上升，提前完成2009年230亿元销售目标，广州地区贡献超过80亿元，2010年销售目标达300亿元。

4、商业及酒店项目逐渐成为富力地产收入的重要来源，2009年中期时占到总营业收入的5%。

5、广州亚运城“地王”地块的获取充实富力地产在广州的土地储备，与雅居乐和碧桂园联合开发也大大减低了经营风险。

劣 势

1、商业项目和高端产品拉低了整体组合的周转速度。

2、高负债使富力面临脆弱的财务基础，而高成本土地则使公司在低谷中降价促销的能力减弱，上述不利因素均制约了公司未来几年的扩张速度。

机 会

1、亚运会对于广州地区的销售将产生推动。

2、回归A股市场融资。

3、REITs的推出，将为富力地产的商业地产提供新的融资渠道，提高资产流动性。

威 胁

1、2010年银行信贷政策不明朗，而公司也将为广州亚运城地块支付至少85亿元的土地出让金，将增加公司财务负担。

2、广州即将立法征收土地闲置费，公司将增加土地持有成本。

、碧桂园

优 势

1、快速开发、快速销售是公司的核心竞争优势，其在三、四线城市快速开发大型住宅社区具备较强竞争力。

2、碧桂园模式，既保持较高资产周转率，且营业利润率也优于行业平均水平。过去三年碧桂园平均存货周转率为1.53，平均营业利润率则为29.98%，均优于行业平均水平。

3、一体化的开发模式，使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采购，以发挥规模效应、降低建筑设计成本，并缩短建设周期。

4、土地成本低（约255元/平方米），一体化规划和施工，使成本得到有效控制 提升赢利。

劣 势

1、碧桂园模式在异地扩张，尤其是珠三角以外地区，面临较强的不确定性。

2、酒店的过度建设，影响资产周转率。

3、物业发展过快，以及造价偏低，可能导致碧桂园开发的物业存在质量隐患。

机 会

1、房价的快速上升，使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。

2、近期中央政府放松对中小城市户籍的限制，加速城市化进程，碧桂园将直接受益于该新政策。

威 胁

公司能否成功复制商业模式，具有相当不确定性。

龙湖地产

优 势

1、龙湖地产采取“多业态、区域化聚焦”战略，市场定位较清晰，以开发中高档住宅为主。目前正将其模式逐步复制到多个城市。

2、龙湖地产在重庆、成都和北京具有较强的市场主导力，在重庆住宅市场销售额连续五年排名第一。

3、物业产品类型多，且品质较高。

4、高素质的物业管理团队，享有相当知名度，对自住和改善性需求的客户有较强黏性。

5、分权式决策架构保证了较高的运营效率。

6、物业销售回款大增，以及成功在香港上市融资，有效提升了公司的财务安全性。

7、增长性良好。2009年完成销售额187亿元，同比增长60%。

劣 势

1、龙湖地产高度依赖重庆、成都和北京的市场表现。如这些市场发生波动，对公司将造成负面影响。

2、公司正将其业务拓展至全国范围，由于区域差异度大，此模式复制的成功概率不确定。

机 会

直接受益于区域振兴规划政策的扶持以及成渝经济新区的快速发展。

威 胁

即将进入的长三角和珠三角市场竞争日趋白热化，进入门坎较高，龙湖地产将面临激烈的竞争，成本支出和营利能力面临考验。

宝龙地产

优 势

1、公司具有独特的营利模式，其以租售并举的营利策略来发展综合商用物业。公司的住宅和部分商用物业的销售维持营运现金流，而商用物业和酒店业务为其提供较高的赢利水平和业绩稳定性。

2、公司立足于内地高增长的二、三线城市，依靠当地政府将其核心物业“宝龙城市广场”的发展与城市新区建设相结合，项目运营的成功率大大提高。

3、通过与当地政府的合作，公司享受土地和税收优惠，有效降低运营成本。

万科

优势

1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。

2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。

3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。

4、公司增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，将有助公司在市场调整期的平稳增长。

5、1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。

劣势：

土地储备约2200万平方米，仅能满足其2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。

机 会

1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。

威 胁

绿城、恒大等民营房地产公司高速扩张，削弱万科竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。

保利地产

优 势

1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。

2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%；具刚需占比高、政策紧缩风险小等优势。

3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。

4、良好的执行力将保证公司高速发展。

劣势

1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。

2、经营风格偏激进。

机 会

1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。

2、二、三线城市化进程提速。

威 胁

保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港（119，HK），与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。

恒大地产

优 势

1、一体化、标准化和规模化的开发模式是公司的重要特征，恒大借助该模式在短时间内将业务从广州市快速复制到全国24个中心城市。

2、公司是中国内地拥有土地储备最多的开发商，公司在内地30个城市拥有近6000万平方米土地储备，其中土地储备超过100万平方米的城市达11个，规模优势明显。

3、2009年恒大地产的销售额达303亿元，预计已锁定2009年和2010年业绩的80%和50%。恒大从2009年开始业绩有爆发式增长，2008.2010年的净利润复合增长率有望超过200%。

劣 势

1、尽管流动性得到极大缓解，但负债比率整体偏高，公司仍需要更高的财务安全性。

2、公司的产品线过于丰富，分别涵盖中档物业、中高端物业、旅游地产、酒店和商用物业，这可能导致其核心产品的竞争力被削弱，以及对个别领域的控制力不够。

3、位于江苏南通的约1200万平方米土地能否正常开发尚存在较大的不确定性。

机 会

横向整合行业资源，扩大市场份额。

威 胁

政府对闲置土地的态度日趋强硬，恒大地产的闲置土地可能面临被征收出让金20%的闲置费或土地被政府强制收回。

中粮地产

优 势

1、公司是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司。中粮集团对公司持续的资产注入以及资金支持，是公司增长的重要动力。

2、“工业地产+住宅地产”的双业务架构，兼具稳定性和成长性。工业地产稳定的赢利和现金获取能力有利于支撑目前公司住宅地产的大规模开发，使业务运营兼具稳定性和成长性。

3、住宅地产在中粮集团入主后获得了长足发展，项目储备规模和布局均取得重大突破。

4、房地产资产质量高、赢利能力强。

5、财务弹性较强，债务压力较轻，依然具有较大的融资空间。

劣势

1、住宅地产业务经营规模较小，在开发项目数量、土地储备等方面较国内排名前列的房地产开发企业有较大差距。

2、资产规模及净资产规模均较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度。

机 会

中粮集团正整合其业务，中粮地产将直接受益于其母公司对其核心业务（食品和房地产）的整合。

威 胁

1、中粮地产和中粮置业部分业务重合，存在同业竞争的情况。

2、中粮地产的住宅业务现金流能否支撑其商业地产的快速扩张，存在不确定性。

招商地产

优势

1、公司是招商局集团直属企业，是国资委重点支持的5家央属地产企业之一，综合实力强，并实现快速增长。

2、公司在深圳拥有强大的竞争优势和品牌知名度，深圳市场占有率达5%。本地购房者的品牌忠诚度较高，消费黏性强。

3、大股东蛇口工业区将持续注入土地等优质资产，外延式增长是招商地产重要竞争优势。

4、公司实施开发+经营的业务架构，较高的毛利率水平和稳定现金流的运营模式使得公司抵御市场风险的能力较强。此外，融资渠道日趋多元化。

5、土地质量较高，公司的土地储备超过50%位于一线城市，土地成本较低。

劣 势

1、公司超过50%的土地储备项目集中于珠江三角洲，其他地区的土地储备量较小。

2、在全国的品牌影响力有待提高，招商地产在深圳以外地区知名度有限。

机 会

1、随着《深圳城市更新办法》的推出，蛇口工业区的地块未来可能有较大的升值空间。

2、拥有庞大的潜在市场和顾客群。

威 胁

公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场空间受到挤压。

金地集团

优 势

1、深圳国资背景，项目运作能力和产品开发能力是金地集团的核心竞争力。其在战略协调能力、产品定位能力、品牌管理能力、团队协同能力以及团队管理能力等方面优势明显。

2、尝试通过平安信托进行项目融资，融资渠道多元化。

3、土地储备总量和结构合理，珠三角、长三角和环渤海地区的项目分布稳定。新增项目储备毛利率水平高于存量。

4、成功开发多个“金地”品牌的住宅社区，在一线城市知名度较高。

5、公司面对市场调整时，保持敏感和灵活的策略，保证了财务安全。

劣 势

1、公司典型顺周期运作项目，决策调整往往滞后于市场变化，长期回报率偏低。

2、借助信托模式发展上海项目，尽管降低经营风险，但也将降低公司在项目的报酬率。

机 会

1、公司产品定位中端，在高房价背景下，自住和改善性需求将对公司业绩有较强支撑。

2、深圳旧城区改造提速，为公司业务增长提供新的机遇。

威 胁

公司在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对公司在未来的增长形成隐患。

1、公司超过50%的土地储备项目集中于珠江三角洲，其他地区的土地储备量较小。

2、在全国的品牌影响力有待提高，招商地产在深圳以外地区知名度有限。

机 会

1、随着《深圳城市更新办法》的推出，蛇口工业区的地块未来可能有较大的升值空间。

2、拥有庞大的潜在市场和顾客群。

威 胁

公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场空间受到挤压。