主题：龙年楼市专家谈：上半年观望 出手看准时机

南开大学教授天津市房地产学会副会长徐保满

走势分析：从政策层面看，2012年中央政府将坚持房地产调控不动摇，为巩固和扩大房地产市场调控成果，中央政府将继续严格执行抑制投机投资性需求的政策措施。在住宅市场上将明显表现出去投资化效应。从货币政策看，央行表示，2012年将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。目前没有收到放松房地产开发贷款的信号。从需求方面分析，龙年的住房需求结构将呈现明显变化，小户型需求量增多，对限价房、公租房的申请者增多。投机性需求得到明显遏制。从供给方面分析，我市将有更多的限价房和公租房的楼盘推出，因此不会出现供应短缺的现象。这将有利于楼市价格的理性回归。

价格预测：由于廉租房、公租房的价格形成体现着政府监控干预的因素，因此2012年此类住房价格趋稳不会走高。2012年将继续执行去年已出台的信贷政策，可以预见龙年是房价趋于平稳的一年。

热点板块预测：随着交通网的完善，交通的便利与价格的偏低促使更多的年轻人开始关注并看好地铁沿长线公交新站区位的楼盘。对于二手房而言，人们更看好交通便利服务设施齐全市内六区已建成十年左右的房屋，包括租赁房。对于学区房仍受购房者的追捧，据去年秋季的房交会的统计数字反映上，改善型住房需求者对市内各区的重点小学附近，市重点中学附近的二手房和租赁房更为关注。

南开大学经济学博士、天津房地产业协会研究委员会主任委员刘玉录

走势分析：2012年楼市走向，除了新房销售将延续低迷以外，价格纠结应是焦点。2011年楼市调控逐渐收紧的“两限”(限购，限贷)，逼退了大量房屋投资者/投机者，使得交易量明显下降。“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。”这应该理解为2012年国家之房政的主旨。而且本次政策目标定位在“房价回归”，而不是以往的“稳定房价”。

价格预测：就房价讲，还要注意到多年来楼市调控未曾真正起作用的两个因素的冲击：一个是保障房入市量逐渐加大且加快；一个是住宅产业政策的不断系统完善。至于本轮楼市调控周期内，房价到底回归多大幅度，才算达到合理目标，这中间存在着几个制约房价下跌区间的底线，也可以说成是本轮房价下跌的边界：一是国民经济因房地产调控投资减少而致使GDP减速的容忍度。二是金融系统因房价下跌而产生银行不可赎回坏账的承受力。三是社会有房者群体之家庭不动产财产缩水的心理界限。四是房地产业本身因房价泡沫灭失引起的内部调整应对空间。

应对措施：销售量明显提高的几率极小；房价下跌势不可免。欲买房者以先不要急于出手为上策，先看一下两会的调子，照目前的态势推测，很可能在秋季出现置业的合适机会。

天津财经大学经济学院副院长丛屹

走势分析：“回稳”的真正含义其实是要在务实调整的基础上让交易量有所提升，预计2012年楼市会朝着更加稳定、健康、理性的方向发展。具体来看，春节前后会基本延续去年年底的态势，第二季度是政策集中期，这一阶段，成交量会开始慢慢回升，到了第三季度，房地产市场不排除行业集体回暖的可能，但不会出现报复性反弹。此外，近期货币政策的适度放宽也将在今年继续看到，对开发商来说这不失为一项利好。另一个特征是产品结构性调整，保障房占比将有明显变化。粗放型企业慢慢被市场淘汰，这将有利于房地产市场的。总之，2012年，国家一定会继续夯实楼市调控效果，在保障交易量的基础上控制价格过快增长，一旦出现暴涨势头可能会随时采取政策上加码。

价格预测：2012年的楼市不会像2008、2009年那样暴涨暴跌，春节前，很多项目回款压力仍然较大，短时间内并不会有太明显变化，但进入第二季度以后，悲观情绪就会慢慢淡化。

板块解读：市内六区和一些新兴开发建设区域即是楼市率先回暖的区域，同时也将是2012年的热点板块，如南站、西站等。

应对措施：现在已是入市时机，一些自住型买家和刚需置业者“该出手”时就应及时出手。真正落实到实处的楼市惠民政策，是坚持“首套房利率优惠”绝对

天津财经大学房地产经济研究所所长谷俊青

走势分析：进入2012年，楼市走向仍备受社会关注。我认为，楼市房价会继续在政策预期的目标下运行。主要依据是：第一，中央经济工作会议再次重申促进房价合理回归；限购、限贷、限价等多重调控政策尚未松动；房价下降尚未呈现出稳定趋势；因高房价产生的社会不和谐因素尚未消除。第二，保障性住房是发展重点。中低收入偏下的家庭、适婚青年、大量进城务工人员是依赖限价房、经济租赁房等不同类型的保障性住房的主体，他们期待通过保障性住房，实现“安居乐业”的梦想；养老型住房严重不足，这是老龄社会保障性住房需求的突出特点。第三，面对“稳中求进”的2012年中国经济，楼市调控亦需“稳中求进”。

价格预测：从楼市总体运行状况分析，市内六区的楼盘价格变化不大，环城四区及其他区县的楼盘，包括外环线以外的一部分楼盘，平均价格有所下降，其中不乏保障性住房价格所产生的拉动作用。

板块解读：与全国相比，天津的房价从没有大起大落。2012年，受国家政策影响，上升空间暂不明显，外环线以外的一部分楼盘价格，会因区域环境或配套设施不完善等因素的影响，难免小幅下滑。

应对措施：限购、限贷、限价只是权宜之计，要达到房地产市场平稳、健康、持续发展的目的，要法治、要符合市场经济发展规律、切莫用没有办法的办法拯救楼市。

天津社会科学院城市经济研究所研究员经济学家陈柳钦

走势分析：当前房地产市场呈现成交量显著下行、市场不断降温的状况，反映出房地产调控政策取得了一定的成效。随着各项调控政策的施行，将对房地产市场的规范产生积极的影响，也预示着房地产暴利时代正在慢慢终结，房价将更有序平稳。

价格预测：为了使房价回归到合理水平，今年货币政策、财政政策、税收政策等都有可能再发力，房地产调控政策必须有其持续性。未来房地产调控政策或松或紧，地方政府的态度很关键。对于天津而言，刚性需求依然会主导2012年楼市。如果当前房价下降15%-25%，市场有望迎来刚性需求短期规模入市，交易量将有所提升。同时，改善型需求购买力受限购政策影响，其难以形成有效需求，所以对后期市场的影响不大。但限购限贷等政策方向持续实施至2012年初，那么楼市将迎来实质性调整。在调控政策持续趋紧的情况下，不断萎缩的成交量、持续增加的库存以及愈发吃紧的资金链这“三座大山”正加大房企降价压力，大型房企降价促销或成主流，并很可能引领楼市价格出现规模化调整。

应对措施：预计到2012年3月左右，房价应该是向下调整时期，调整幅度20%左右，3月后平稳发展期，从中期看，天津市房地产市场仍是稳步发展的趋势。因此，对于天津市房地产市场未来的发展，未来天津房地产市场需求仍将较快增长，但需求结构将迎来趋势性转变。

知名房地产专家付旭东

走势分析：随着2012年上半年政策调控的持续，市场成交量可能持续走低。房地产市场在今年的下半年有望回暖，但受到国内外诸多政治、经济等因素影响，仍存有较大变数，住宅市场尤其如此，风险较大。

价格预测：在当前市场成交低迷，购房者观望加剧的背景下，越来越多的开发企业会选择“以价换量”的策略进行销售。房价水平也会相应的有所下调，如需判断拐点，则需将房地产市场置于更大的宏观经济背景之中，在4、5月份进一步观察国际经济政治形势以及国内政策走向。

板块解读：热点板块遵循着地段价值、升值潜力等原则。今年受到关注的板块市应该还是市内六区刚性需求较为集中的板块，以及梅江、团泊湖、滨海、生态城等热点板块。

应对措施：站在开发企业的角度看，由于住宅开发存在相当大的政策变数，应谨慎开发或放缓脚步，地产形势从长期来看仍会有相当的发展期，但要更加重视产品的个性化和品质的优越。地产企业应更加重视管理水平的提升，提高核心竞争力，更加涉足旅游，商业服务等朝阳类行业的相关地产开发。此外，未来住宅项目之间的竞争也将更加考验企业的产品设计功力，对空间使用的创新设计成为关键。

天津卧龙传媒公司总经理苏步超

走势分析： 2012年楼市整体趋势是先抑后扬，上半年会有一个惯性下跌，因为在去年年底时房价持续下跌，今年年初可能是淡季，估计下跌空间在5%至10%左右，下半年国家为保经济增长，可能会出台一些楼市松绑政策，特别是货币政策，国家的限购政策也可能会有结构调整，包括一些房改政策等。

价格预测：在这种大的环境背景下，楼市下半年成交量会有所反弹，但大体是稳定的，小幅度波动也有很大可能，楼市的整体价格浮动大致在正负5%左右。

板块解读：天津市内六区楼市走向整体会非常稳定，原因有三：天津市内六区的房源不多；需求量比较大；天津市内六区是传统中心区，中心区的房价很难大幅度下跌。甚至个别地区会有价格反弹。天津整个行政区内受影响较大的应该是郊县、郊区。原因有：需求量不大；投资价值大；购买力比较弱；为了快速回笼资金可能会采取一些促销的手段，因此对郊区的楼市市场不看好，真正看好的还是天津市区。天津正处于一个楼市热点板块，是目前全国的经济增长区，同时也是环渤海经济中心，政策调整后将会是一个热点。

应对措施：对于2012年楼市的应对措施，一是开发商不要盲目的价格调整，引起市场的恐慌从而陷入新的促销潮，开发商要适度的促销，但不要打“价格仗”；二是从政府的角度来说，政府对楼市要保证稳定、合理稳定的发展。

房地产资深人士宋来

走势分析：2012年楼市整体走势实际上跟很多因素都息息相关，比如经济形势、金融政策等，预计春节前后的交易量仍旧很难有所回升，进入4、5月份以后，僵持已久的观望氛围或将得到某种程度的的缓解。

价格预测：无论任何时候，房价都是一个焦点且敏感的话题。没有只涨不跌的市场，楼市近几年表现出的曲线图富有戏剧性的变化。这说明房地产市场正在回归到合理区间。今年的市场总体来讲应该还是趋于平稳的。

板块解读：今年东丽区部分板块，特别是空港将成为大热门之一。空港的概念炒了若干年，但之前却一直是“叫好不叫座”，为什么？究其原因，还是配套未能先行留下了症结。实事求是的说，东丽区无论从地理位置、区域规划，还是从自然生态、人文环境来讲，都是环城区域中的佼佼者。近两年，随着恒大名都等知名房企旗下大型综合体项目的开发进驻，板块内的配套短板不但被填平，而且成功实现“翻身逆转”，成为吸引置业者的又一有利条件与因素。2012年，区域内不同业态的配套会愈发丰富成熟。板块内的中高端项目和产品将成为改善型买家、商务人士最为青睐的首选。

应对措施：市场的冷热程度主要靠供求关系来决定，但目前楼市中部分需求被抑制，建议刚性需求者还是应该根据自己的实际情况选择置业，一味地等待“抄底”并非理智行为。

第一太平戴维斯天津公司市场研究部助理经理任雨辰

板块解读：对于写字楼市场，截至2011年底，天津中心城区甲级写字楼的市场总存量为42万平方米，主要分布在四个板块：小白楼CBD区域、南京路区域、友谊路区域以及规划建设中的海河沿线南站CBD区域。

友谊路区域作为城市新兴的金融商务区，已成为外资及内资金融投资机构办公选址的首选区域。根据新的城市规划，将小白楼区域，南京路区域以及海河沿线南站CBD区域打造成为未来天津城市的主中心CBD核心区。未来我市的高端写字楼供应也主要集中在小白楼及海河沿线区域。今年，环球金融中心的入市，为我市带来了12万的新增供应，该项目的入市对天津档次不高的整体市场发展起到了刺激和带动作用，未来将有多个由知名房企开发的项目大体量集中入市，且多以综合体形式出现，预计未来5-7年内我市将有200万平方米的写字楼供应入市，届时市场竞争压力将增大。

应对措施：当前，由于国家相关政策的调控，越来越多的投资客群转向商业地产项目，此举虽为办公楼、商铺等商业地产项目提供了发展契机，但投资商业地产产品需对项目品质、项目位置、开发商实力等诸多方面进行考量，评判目标项目的投资潜力。只有具备实力的大型开发商在良好的地段开发的优质项目才会使投资者在未来竞争中降低风险，达到增值、保值目的。

中国指数研究院天津分院总经理贾艳伟

走势分析：限购仍然是2012地产政策主旋律，抑制投机、投资需求，土地市场溢价率持续走低，货币政策或对市场产生微调作用。2012年天津楼市成交量将保持在800-1000万平方米水平，年初成交将惯性低迷，二季度会渐趋平稳，三、四季度将会出现温和上升，所以前低后高是今年楼市成交的基本走势。

价格预测：2012年天津楼市价格仍将保持平稳，振幅不会太大。降价优惠措施持续升级，会导致部分片区继续“一、二手房倒挂”现象。刚需已经占据楼市需求主导的情况将持续，新房的大量供应为购房者扩大了挑选余地，以价换量的新房市场将使更多买房人倾向于选择性价比合适的新房。

板块解读：环城四区和远郊区县2012年仍将保持相当可观的竞争优势，武清尤其值得关注。大体量项目价格低廉、种类丰富，成交占比仍将不可小视；2012中心城区城市综合体竞争加剧，有利于产品在残酷竞争中快速走向成熟，核心地段及高保值区域的精品项目将持续得到市场肯定；滨海新区仍旧扎堆放量，供大于求的情况将延续相当长的一段时期，价格或将持续走低。

应对措施：量体裁衣，扬长避短，是2012天津房企的根本性应对策略。为刚需人群提供高质低价产品，是2012限购政策的方向性选择，根据自身条件选择稳健积极的策略，不仅有利于生存，而且会化挑战为机遇，求得更大发展。