主题：郎咸平：开发商暗高兴 调控后他们都发财了

近日，著名经济学家郎咸平在做客广东卫视《财经郎眼》时表示，目前调控下下降的仅仅是统计数字。部分地方政府把县区拉入，拉低了商品房均价。

郎咸平在分析2月全国楼市成交量时称，要透过现象看本质。

数据上，和1月份相比，全国房价好像停涨，甚至出现微跌的迹象。但这仅仅是一个很有趣的统计数字。

以北京市为例，去年，北京整个二手房交易量下跌38%，但这个数字是在把“通州都平均进去的”基础上得出的。

“通州不算北京，但是你把它平均进去了，好吧，是跌！但是你说三环之内跌了吗？它没怎么跌。好了，平均下来跌了，政府觉得调控成功。”

调控成功了，但是开发商的成交量和利润仍在上升。

郎咸平提到，我们都不可想象的，去年一整年下来之后，万科这个销量上升41%。利润上涨32%。就连第七名的碧桂园，它这个销售量跟利润也上升了35%。因此你看，大开发商挺高兴。为什么，他们是真正的利益集团，他们掌握了大量的资源。他们也挺高兴，因为调控的结果是他们发了。

一：税费反复

统计显示，商品房交易过程中，有12项税跟56项费加在一起，占到了房价的70%左右。

而这70%的税费是刚性的，在调控时难以使其下降，有10%的构建成本，这写也是难以使其下降的。另外，有10%的灰色支出包含在开发商的利润当中。

70%加上10%加上10%等于90%。也就是说政府在调控是难以突破90%这个刚性关口。

政府目前宣布建成保障房432万套，开工1043万套，可这些保障房落到升斗百姓的手中较少。以北京为例，60%的保障房是福利房，北京建的大概10.5万套中，公务员住的甭管多豪华的房子都叫保障房。当然，在保障房中，还包括一定的碰去改造等项目

从外表看，2011年上半年五大城市开始领跌的情况和2008年二季度房地产崩盘的情况很类似。2008年第二季度房地产投资增速是34%，可是一线城市是7%。由于一线城市首先领跌，然后波及到其他二、三线城市。2011年上半年投资增速33%，可是北京市从2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%，上海从2010年的35%跌到2011年上半年的9.4%。但是今年的特殊情况是供大于求，按经济学原理，供给过大的结果应该是楼价狂热跌，可这次只是阴跌。今年第二季度14个城市只比2010年下跌了11.1%，核心城市或一线城市只下跌了3.8%，这个数字基本上可以忽略了。

在严厉调控的2011年，我们发现房地产商一个非常有趣的现象，叫作有序地退出，这和2008的恐慌情况刚好相反。上市企业里面有序退出房地产业务的公司有很多，包括大江股份(600695,股吧)、金发科技(600143,股吧)、建发股份(600153,股吧)、獐子岛、酒鬼酒、金种子酒(600199,股吧)等等。