主题：龙年楼市谈：上半年观望 出手看准时机

市场下半年将有望加暖

房地产付旭东

走势分析：随着2012年上半年政策调控的持续，市场成交量可能持续走低。房地产市场在今年的下半年有望回暖，但受到国内外诸多政治、经济等因素影响，仍存有较大变数，住宅市场尤其如此，风险较大。

价格预测：在当前市场成交低迷，购房者观望加剧的背景下，越来越多的开发企业会选择“以价换量”的策略进行销售。房价水平也会相应的有所下调，如需判断拐点，则需将房地产市场置于更大的宏观经济背景之中，在4、5月份进一步观察国际经济政治形势以及国内政策走向。

板块解读：热点板块遵循着地段价值、等原则。今年受到关注的板块市应该还是市内六区刚性需求较为集中的板块，以及梅江、团泊湖、滨海、生态城等热点板块。

应对措施：站在开发企业的角度看，由于住宅开发存在相当大的政策变数，应谨慎开发或放缓脚步，地产形势从长期来看仍会有相当的发展期，但要更加重视产品的个性化和品质的优越。地产企业应更加重视管理水平的提升，提高核心竞争力，更加涉足旅游，商业服务等朝阳类行业的相关地产开发。此外，未来住宅项目之间的竞争也将更加考验企业的产品设计功力，对空间使用的创新设计成为关键。

适度销售不打价格战

天津卧龙传媒公司总经理苏步超

走势分析： 2012年楼市整体趋势是先抑后扬，上半年会有一个惯性下跌，因为在去年年底时房价持续下跌，今年年初可能是淡季，估计下跌空间在5%至10%左右，下半年国家为保经济增长，可能会出台一些楼市松绑政策，是货币政策，国家的限购政策也可能会有结构调整，包括一些房改政策等。

价格预测：在这种大的环境背景下，楼市下半年成交量会有所反弹，但大体是稳定的，小幅度波动也有很大可能，楼市的整体价格浮动大致在正负5%左右。
板块解读：天津市内六区楼市走向整体会稳定，原因有三：天津市内六区的房源不多；需求量比较大；天津市内六区是传统区，区的房价很难大幅度下跌。甚至个别地区会有价格反弹。天津整个区内受影响较大的应该是郊县、郊区。原因有：需求量不大；价值大；购买力比较弱；为了快速回笼资金可能会采取一些促销的手段，因此对郊区的楼市市场不看好，真正看好的还是天津市区。天津正处于一个楼市热点板块，是目前全国的经济增长区，同时也是环渤海经济，政策调整后将会是一个热点。

应对措施：对于2012年楼市的应对措施，一是开发商不要盲目的价格调整，引起市场的恐慌从而陷入新的促销潮，开发商要适度的促销，但不要打“价格仗”；二是从政府的角度来说，政府对楼市要保证稳定、合理稳定的发展。

一味等待“抄底”并不理智

房地产资深人士宋来

走势分析：2012年楼市整体走势实际上跟很多因素都息息相关，比如经济形势、金融政策等，预计春节前后的交易量仍旧很难有所回升，进入4、5月份以后，僵持已久的观望氛围或将得到某种程度的的缓解。

价格预测：无论任何时候，房价都是一个焦点且敏感的话题。没有只涨不跌的市场，楼市近几年表现出的曲线图富有戏剧性的变化。这说明房地产市场正在回归到合理区间。今年的市场总体来讲应该还是趋于平稳的。

板块解读：今年东丽区部分板块，是空港将成为大热门之一。空港的概念炒了若干年，但之前却一直是“叫好不叫座”，为什么？究其原因，还是配套未能先行留下了症结。实事求是的说，东丽区无论从地理位置、区域规划，还是从自然生态、环境来讲，都是环城区域中的佼佼者。近两年，随着恒大名都等房企旗下大型综合体项目的开发进驻，板块内的配套短板不但被填平，而且成功实现“翻身逆转”，成为吸引置业者的又一有利条件与因素。2012年，区域内不同业态的配套会愈发丰富成熟。板块内的中项目和产品将成为改善型买家、商务人士最为青睐的首选。

应对措施：市场的冷热程度主要靠供求关系来决定，但目前楼市中部分需求被抑制，建议刚性需求者还是应该根据自己的实际情况选择置业，一味地等待“抄底”并非理智行为。

写字楼市场竞争将加剧

第一太平戴维斯天津公司市场研究部助理经理任雨辰

板块解读：对于写字楼市场，截至2011年底，天津城区甲级写字楼的市场总存量为42万平方米，主要分布在四个板块：小白楼CBD区域、南京路区域、友谊路区域以及规划建设中的海河沿线南站CBD区域。

友谊路区域作为城市新兴的金融商务区，已成为外资及内资金融机构选址的首选区域。根据新的城市规划，将小白楼区域，南京路区域以及海河沿线南站CBD区域打造成为未来天津城市的主CBD核心区。未来我市的写字楼供应也主要集中在小白楼及海河沿线区域。今年，环球金融的入市，为我市带来了12万的新增供应，该项目的入市对天津档次不高的整体市场发展起到了刺激和带动作用，未来将有多个由房企开发的项目大体量集中入市，且多以综合体形式出现，预计未来5-7年内我市将有200万平方米的写字楼供应入市，届时市场竞争压力将增大。

应对措施：当前，由于国家相关政策的调控，越来越多的客群转向商业地产项目，此举虽为楼、商铺等商业地产项目提供了发展契机，但商业地产产品需对项目品质、项目位置、开发商实力等诸多方面进行考量，评判目标项目的。只有具备实力的大型开发商在良好的地段开发的项目才会使者在未来竞争中降低风险，达到、保值目的。

限购仍将是政策的主旋律

中国指数研究院天津分院总经理贾艳伟

走势分析：限购仍然是2012地产政策主旋律，抑制投机、需求，土地市场溢价率持续走低，货币政策或对市场产生微调作用。2012年天津楼市成交量将保持在800-1000万平方米水平，年初成交将惯性低迷，二季度会渐趋平稳，三、四季度将会出现温和上升，所以前低后高是今年楼市成交的基本走势。

价格预测：2012年天津楼市价格仍将保持平稳，振幅不会太大。优惠措施持续升级，会导致部分继续“一、二手房倒挂”现象。刚需已经占据楼市需求主导的情况将持续，新房的大量供应为购房者扩大了挑选余地，以价换量的新房市场将使更多买房人倾向于选择性价比合适的新房。

板块解读：环城四区和远郊区县2012年仍将保持相当可观的竞争，武清尤其值得关注。大体量项目价格低廉、种类丰富，成交占比仍将不可小视；2012城区城市综合体竞争加剧，有利于产品在残酷竞争中快速走向成熟，及高保值区域的精品项目将持续得到市场肯定；滨海新区仍旧扎堆放量，供大于求的情况将延续相当长的一段时期，价格或将持续走低。

应对措施：量体裁衣，扬长避短，是2012天津房企的根本性应对策略。为刚需人群提供高质低价产品，是2012限购政策的方向性选择，根据自身条件选择稳健积极的策略，不仅有利于生存，而且会化挑战为机遇，求得更大发展。

信贷政策条件有可能放宽

金隅(天津)房地产开发有限公司营销总监贺天啸

走势分析：2012年房地产行业仍将面临较为严厉的调控政策，限购令不会取消，国家也一直在表示对楼市调控坚决的信心和态度，因此政策不会出现2008年底的急剧转向。而经济工作会议确定2012年将延续稳健的货币政策，并强调增强前瞻性和预调微调，因此在信贷政策上可能会有条件的放宽。

价格预测：预计2012年价格会有一定的下降，但幅度不会过大，而且也不会出现在年初。市内六区价格可能会小幅震荡，而滨海新区和远郊区县在一段时间内可能会有所下降。

板块解读：滨海新区仍然是重点开发的热点区域，而随着滨海新区的西扩，空港区域，外环的东丽区将起到很好的联动作用，部分远郊区县也会较之前有较快的发展。随着河东万达广场的成熟和完善，津滨大道沿线的走廊区域这段天津市城区东扩和滨海西区西扩的交汇区域将有较大的发展空间。

应对措施：既然国家调控的力度不松决心不减，那么房地产开发企业就不应该再对环境抱任何幻想，真正树品牌，做品质，推服务才是赢得客户选择的唯一途径。价格固然是客户的关注点，但促使客户下定的是性价比，只有综合品质上去了，才能让客户心甘情愿的买单。作为企业既然我们选择的做高品质社区，就不会通过减成本、降品质的方式去，而是履行“选择一次，信任一生”的开发理念，把品质做到底。

楼市打折将依然持续

合富辉煌房地产(天津)市场总监任炯

走势分析：2012年的楼市不会摆脱政策周期的特征，“政策时代”的天津楼市，调控一直从紧，楼市成交量呈现震荡萎缩走势。2012年一季度是政策的观察期，不会发生多大调整，既不会过度加码，也不会简单抽走。开盘量的增加，新增供应的增大，明年上半年会以消化存量为主，包括保障房在内的供应会有所收缩。

价格预测：1000万平稳的成交量是天津房地产需求的真实表现，这个以刚需、改善为主的真实需求才是市场的源动力。或繁荣或萧条是市场的正常表情，价格的高与低也是房地产价值的表现，追其本源天津房地产市场是健康的。天津楼市成交价格相对一线城市坚挺，虽然2011年商品住宅全年价格增幅不足1%，但成交价格市内六区仍可说是最抗跌的区域，2012楼市打折促销会依然持续，房地产价格会在震荡中维稳。

板块解读：城市外拓趋势依然明显，2011年环城四区商品房成交量所占比重接近4成，2012年随着城市道路建设、轨道线的陆续开通以及新兴城市基础设施及配套的完善，近郊居住逐渐变得愈加现实与便捷。天津房地产市场也会出现自己的“望津新城”或者“华南板块”。

应对措施：2012年1300万的市场存量，不会是压倒房地产市场的最后的稻草，房地产市场早应该从卖方市场转向买方市场了，开发商应该从单一研究产品、户型、配套转向，更多注重研究服务，客户才是市场的“上帝”，客户不买账，你的价格再降“几潘”，市场也不会给你好的回报。

上半年观望下半年出手

天津阳光100房地产开发有限公司市场推广部主管张炤

走势分析：2011年深圳、上海、杭州等房地产比例较高的城市，房价有了“大跳水”。而咱们天津因为泡沫相对较少，所以房价方面是在调控政策的影响下呈现稳中有降的姿态。

价格预测：首先要看调控政策是否有变动，如果继续从紧，伴随着市场的低迷，可能很多开发企业会越来越吃不消，伴随着资金链的紧张，以价换量的促销策略会进一步加大幅度，但也许仍难以打破人们的观望情绪。但是，如果政策持续从紧的话，房地产相关的上下游多个产业也会相应的受到影响， 2012年楼市的价格有可能会是先抑后扬，这取决于国家政策的变化和购房者心态的变化两方面。

板块解读：今年的热点板块应该会是刚性需求旺盛的环城区域，根据市场成交量的显示，像武清这样的区域不乏充足的购房需求，不足市区价格一半的价格也会对刚性需求者形成刺激。但基于居住的地域性，环城四区的住宅市场吸引力有限，外环沿线逐渐成熟的新兴居住区更容易成为年轻置业者的首选。

应对措施：作为消费者如果是刚性需求即着急用房的话，建议2012年上半年先观望，下半年如果有合适的房源即可以出手了；想进行的消费者可以在2012年关注一下商业或者地产；作为开发商来讲则应该从房屋本身出发，拿出与众不同的、质量优良以及服务有保证的这类核心竞争力的产品。

今年是购房好时机

新加坡劲升逻辑有限公司项目经理张海清

走势分析：2011年的楼市表现告诉我们购房者，考虑在未来置业最应该关注的还是调控政策的走向。在2012年政策调控不放松的前提下，我认为房价的继续下落是必然趋势，对于具备购房条件的购房者来说，今年也许是一次不错的抄底机会。

价格预测：由于新房主要集中在环城四区，并且新房对政策的反应会更直接，所以环城四区仍会保持一个相对缓慢下行的趋势。城区由于以二手房居多，且多以买卖双方一对一的意向来达成成交，所以价格不会下落的那么明显，甚至在保值性较好的繁华商业区，房，周边可能还会稳中有升。当然这一切都要根据市场需求而定。

板块解读：我认为热点板块集中在两方面，一是像梅江这样的之前价位较高，近期比较明显的中高档社区集中区。因为很多之前认同梅江居住区的购房者正因为价格太高而未做选择，价格的下滑又重新把这部分人吸引过来。另一方面是像中北镇这样已经经过多年的建设，越来越成熟的新兴大规模居住区。

应对措施：我很庆幸自己还没有出手，从而赶上现在的一个看似不错的购房时机。半年以来，我主要看的是实惠些的二手房，感觉议价空间越来越大，但也有很多房源的业主在当前行情不好的情况下开始。对于我这样的刚性购房者，当遇到地点和户型各方面都比较合适的房源，价格差不多的情况下就会出手。价格不是唯一，关键还是看房源的品质。