主题：龙年楼市谈：上半年观望 出手看准时机

保障房限价房选择

美国捷谱集团捷普绿点(天津)有限公司部门主管王楠

走势分析：从近期国家反复强调对限贷、限购政策不放松这一点来看，至少今年的楼市调控力度不会有太大松动。这种信号预期下，老百姓对于房地产市场价格下行的信心可能会愈发强烈，而且，保障房的建设力度一年比一年加强，对于首次购房和中低收入者来说，这些都算得上是消费福音。我个人觉得，2012年楼市或许将是最“出人意料”的一年，其走向与变化很难判断，而对我们购房者来说，可能也会格外“纠结”。

价格预测：至少上半年的价格应该不会涨。至于下半年走势如何，我觉得还是要看调控的方向，包括宏观政策、货币金融政策等多种因素，不过可以预见，房地产市场经历了这么多年的坎坷摸索，无论是开发商还是购房者都会越来越理性，所以大幅度的涨跌估计不大可能。

板块解读：二三号线2012年就要开通了，沿线的房产会随之，所以，今年二三号线的板块应该是热点，以为圆点，越往外走恐怕与之前越呈现出“天壤之别”，是外环周边的项目和二手房应该会受到青睐，比如河东卫国道、河北靖江桥等区域。

应对措施：对于首次置业者和刚性需求购房者来说，2012年很可能迎来新的一次“抄底时机”，另外，其实保障性住房对这部分人群来说也是个不错的选择，今年很多新限价房项目都会上市，大家可以多选选、看看。

观望气氛仍将持续

天津市南开区职工大学教师韩宪文

走势分析：购买一套动辄上百万的房产对任何一个家庭而言，都是一件需要慎重从事的大事件。所以往往都有买涨不买跌的心理，这也是现在楼市只见不见成交量上升的原因，可能在相当一段时期内，这种观望的气氛都将持续。

价格预测：现在已经有一些项目将价格调整到了3年前的房价水平，根据我近3年来对楼市的持续关注，之前的每一年都不乏政策调控，但收效都并不明显，所以房价也是稳中有升，而市场成交也并不乏力。去年则一改以往的局面，楼市量价齐跌，人们都用“步入寒冬”来形容房地产市场。这让我们更坚定的相信，这次调控是对房地产市场的一次大手术，在未来，房价有望一步到位的回归到一个接近合理的价位。

关于后期房价的预测，每个人对于合理价位的理解。但是这个合理的价位并不单单以购房者的期望而决定，房地产也有自己的一套成本体系，我想在这样一个普遍看跌的趋势下，最近一段时间人们都将继续观望，真正打破观望，恐怕要等到房价回落并且稳定在一个水平上，经过一段时间再无下降的趋势了，才会有越来越多的购房者出手。

应对措施：我自身作为改善型置业者，是希望将现在居住的二十年房龄的老房子出手，换到一个环境较好房龄较短的新社区，并且能距离自己的工作单位和父母的居所都更近一些，这会给以后的生活增加许多的便利。

市场将迎来回暖契机

天津龙湾置业有限公司总经理陈跃伟

走势分析：2011年，对于房地产开发商而言是艰难的一年，正是这样困难的市场局面下成就了一批地产精英。经过了2011年的市场调控之后，无论是开发商还是客户都逐渐回归了理性。由于CPI的持续攀升，货币政策收紧，加之国家宏观调控政策的持续，使得2011年市场始终处在低位运行的状态。但是在2011年的年末，通胀压力有所减缓，央行下调了存款准备金率，这对于房地产市场来说是个利好消息。2012年，总体来说房地产开发商依然面临着严峻的考验。但是随着通胀压力的减缓，货币政策的适度宽松，以及调控政策的逐步消化，市场将会有一轮成交量的回升。

价格预测：经过了2011年的调控之后价格逐渐趋于平稳。随着旧的供需关系被打破，新的供需关系逐渐找到了一个平衡点。2012年，价格走势会随着这个平衡点的逐渐扎实而趋于稳定，市场逐渐趋于理性。与2011年相比，“量升价平”将成为2012年房地产市场的主旋律。

板块解读：一是距离主城区较近，自然环境良好的区域；二是国家重点开发的新区及周边区域。这两类区域将成为2012年的热点板块。

应对措施：面对瞬息万变的市场环境，在自己的产品品质上下足功夫才是硬道理。要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得自己的一席之地，就要本着对消费者负责的态度打造产品，为消费者营造良好的生活环境，形成口碑效应，让自己的产品获得越来越多人的认可。

中介将进入新一轮调整期

我爱我家企划总监陈萌

走势分析：现阶段处于调控的关键时刻，一旦政策有所放松，被抑制的需求将会大量释放，房价报复性反弹，预计明年各项调控政策仍将持续执行，成交量持续低迷，仅以刚性自住型需求为支撑，预计明年成交量将延续今年以来的低迷状态。

价格预测：严格的楼市调控政策下房源成交价格逐步下滑，购房者观望气氛浓厚，使得楼市逐渐向买方市场过度。在买方市场下，定价权掌握在购房者手中，房源议价空间增大。在中，由于环外配套设施不完善，房源总价较高，均不利于自住型需求释放，因此环外和房价或将率先大幅下滑。

板块解读：市场的深度调整下，购房需求仍将集中于婚房、拆迁等刚性需求的释放，而此类需求所青睐的往往集中于交通设施便利、生活、、医疗等配套设施完善的。因此市内一些传统的仍将保持成交的活跃度。尤其的开通和新商圈的落成都会使得其周边的二手房租售市场较受关注。

应对措施：受市场成交量的持续下跌影响，二手房中介行业经营收益大幅下降，关店现象大规模的出现。一直到年末大型企业开始不同程度的瘦身或调整。同时在寒冬下仍保持较高活跃度的区域进行门店的扩充与新增等。同时，2012年随着《房地产经纪管理办法》的严厉执行，中介行业也将开始进入由政策法规所带来的新一轮调整期。

二手房涨跌将趋平稳

链家地产市场部经理王倩

走势分析：2011年，无论是新建商品住宅还是二手私产住宅，与2010年同期相比均有所下滑，充分说明了楼市的调控政策对全年的楼市成交造成了深远的影响。国家在去年年末已经表示在今年依然坚持对房地产调控的决心不动摇，因而预计2012年全年成交走势将继续平缓下降，上半年将会延续11年底的成交趋势，价格方面，可能在一些区域价格将继续下滑，议价空间逐步加大，在春节过后随着租赁高潮也会随价格的进一步下调带动买卖成交。

价格预测：价格方面，由于国家调控政策在2012年依然不会松动，上半年内，预计二手私产住宅成交价格不会出现大幅度的涨跌变动，可能在一些区域，如梅江，奥城等地区由于业主心理面对市场成交状况承受压力不足价格会继续下滑至10%—20%之间，议价空间进一步加大，刚需购房者壳随时根据价格变动选择出手时机。

板块解读：预计2012年天津楼市的区域发展会如同一线城市的发展趋势，成交性价比较高的环城四区将受青睐继续倾斜，而随着天津城市轨道交通建设的不断完善，西站周边板块逐步升级，楼市空间加大，一些区域由于轨道交通建设涉及到的拆迁问题，如下瓦房，金纬路地区的二手房源也会相对紧俏，有需求的市民还应提前做好购房准备。

应对措施：作为中介企业，面对市场的变化，成交的低迷，我们更应该加强自身的服务水平，针对目前已有的经纪人，要加大培训强度，促使服务升级，而对于公司新进的人员，严格把握招聘关，从文化素养到个人能力都要求均衡发展，同时我们积极对已成交的客户进行回访，完善服务需求，积极改进，为津门购房者提供更加便捷更人性化的购房服务。

楼市将寻找新的平衡点

仕一邦大宗交易部总监韩鹏

走势分析： 2012年的楼市会在调控不放松的情况下逐渐寻找新的平衡点，会出现并实施严格的差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，出现各种政策或者手段来优先保证首次、刚性购房家庭的购房需求和信贷需求。

价格预测：2011年调控下的楼市目标之一：“遏制房价快速上涨”的目的初步达到，但不可否认的是，房价跌幅并未达到人们所希望的程度，甚至还有部分二、三线城市逆势上涨，楼市2012年调控延伸不会有大的改变。但持续低迷的房地产市场，会促使部分重点城市重估区域房地产的定位，这将深刻地影响市场预期，进一步削减房价反弹的“心理基础”，一线城市的房价上涨的可能性极其小。当然也不排除一些二、三线城市房价2012年仍然小幅上涨。出现上涨动力的“转移”。

板块解读：对于天津来讲，2012年楼市的重点关注区域还是市内六区，地段与区位价值依旧是重点关注的首选，其中由于河东区的未来新盘体量比较多，是河东六纬路的改造工作已经进入高潮期，该区域的关注度会在2012年急剧增大。随着交通，是天津网络的逐步建立和完善，天津城郊区域的楼市关注度也会逐步提高，尤以西青、津南、空港为主，并且他们的价格更具明显，2012年的发展速度会更加受到一定的重点关注。

应对措施：在调控政策基本方向不会改变的现实下，合理并保证首套、刚性购房者的购房和信贷需求，并为防止上涨动力的区域“转移”，要通过责任机制严格确保政策执行到位。同时在观望情绪更加浓郁的市场氛围中，合理分析购房者购房自身需求方向和内容，寻找自己适用的购房方向，不要幻想房价的大幅下跌，适当适时解决自身的购房需求。

综合考虑择机出手

中原地产企划总监乔玉婷

走势分析：2012年仍是房地产波涛起伏的一年。开局将继续维持去年价格走低态势，不论新房还是二手房价格仍有下行空间。

价格预测：开发商由于资金原因预计会实施第一轮大战以争取更多的刚需消费者，二手房价格也将随新房的松动下滑，但下滑的趋势和空间不如新房明显。此现象预计在下半年即三、四季度后随银根松动有所缓解。国家政策方面为防大幅度经济滑坡，银根可能会较去年松动，但对地产仍偏紧，政府调控机制仍占主导地位，故地产态势仍与调控紧密相关。

应对措施：2012年对于刚需消费者来说会有一波较大的机遇。调控的加紧使的开发商不论在项目价格还是在项目品质方面都需多下功夫。而随着新房的促销力度加大以及的松动，势必会带动周边二手房的价格下调，当然部分区域，如房、成熟配套区域的一、二手倒挂现场仍将存在，消费者需根据自身情况，综合考虑需求，择机出手。

大型机构看好天津市场

DTZ戴德梁行天津公司总经理高炬

走势分析：限购政策实施以来，天津商品住宅市场观望气氛凝重，而一些区域位置较好的写字楼项目则备受关注。目前天津写字楼市场相比国内一线城市泡沫较少，而且天津城市经济发展迅速以及国家对于滨海新区的大力支持，使得天津颇受者关注。目前在售写字楼中，大部分以金融机构定制及实力企业自用为主导，市场需求强劲。

从市场需求看，金融机构定制和整体购买情况较多，这主要是由于金融机构对于工作间和工作环境的要求逐步提升，同时对于企业形象较为注重使得银行定制情况增加；大型实力企业则一方面出于自用需求，另一方面则为固定资产的目的对于写字楼进行。

板块解读：DTZ戴德梁行研究部数据统计，2011-2015年天津甲级写字楼约有186万平方米，而且集中供应在2014-2015年，写字楼的大量供应使得市场从紧竞争压力加剧。未来项目在新兴商业区较为集中，写字楼项目可选范围的不断扩大，写字楼大体量的购买或定制，抑或可以缓解未来甲级写字楼的集中供应所造成的激烈竞争。当然，商业物业与住宅不同，主要是依托于率。

应对措施：随着写字楼租金上涨，率可观，写字楼物业受到越来越多者青睐。同时，大型机构及企业总部入驻天津也是看好天津城市的发展，这也可以有效发掘天津的城市发展。