主题：开发商教你识破购房陷阱十三：土地性质——必须重点搞清楚

2、集体用地的土地使用权不得在市场上交易，只能在集体内部流转。几年前北京轰动一时的“画家村”事件就足以说明这其中的巨大风险。

事件回顾：当时十多名画家在北京某村以比较低廉的价格从村民手中购置了几块宅基地，作为自己创作和居住使用。几年后，所购宅基地周边地块被拆迁征用，拆迁户索赔颇丰，致使原宅基地所有人推翻与画家们的交易，后诉诸法院，画家们终以宅基地使用权不得在集体以外流转的判决败诉，原购置协议无效。

说来也巧，正好一处楼盘正瞄准了黄金周游客群在做营销推广。机不可失，许先生和妻子立刻赶往该楼盘一探究竟。

项目的基本情况是这样的：这是一个公寓式酒店项目，酒店建设在三面环水的半岛上，风景绝佳。一共近100个客房，每个客房都对外销售，购买者不仅可以把客房租给酒店管理方， 每年收取房价8%的租金，而且每年房东还可以在这个客房里免费居住20天。

第一、二年，许先生夫妇还能正常拿到租金，可到了第三年，听说酒店经营惨淡，入不敷出，在众多承包人的追讨中，酒店经营方勉强支付了半年的租金，可到了第四年，该酒店已是人去楼空，室内物品被债主们折腾的一片狼藉。获知消息后，许先生夫妻俩立刻赶往酒店，方知酒店已经被停水停电，别说经营了，连正常使用都不行。

后来几十个客房承包人一合计，也不出租了，咱们就各住各的，想办法恢复供水供电才是当务之急。去供电公司一问才知道，原来酒店电表就一个，要做成一户一表不仅要花费几十万元的改造费，而且还先得把酒店所欠的电费以及违约金补齐后才能做。

祸不单行，此时，全体客房承包户被该酒店所在的村委会告上了法院，要求撤销非法承包合同，并收回集体用地的承包权。
这时，大家才知道原来该酒店式建在集体用地之上。真是悔不当初啊！

这是一个真实的案例，在这个案例中存在着诸多陷阱，笔者一一分析：
陷阱一：以租代售，绕过监管。如果是非法销售房产，或者在集体用地上建房销售，肯定是要被当地房屋销售监管部门严厉查处，甚至查封。

可是这个案例中的酒店经营方采用的是客房承包权出售的形式，销售的并非是房产，而且酒店经营也不归房产销售监管部门管理。正是酒店经营方打了这个擦边球，才能让该项目堂而皇之的公开销售其所谓的“经营权”。这种想象不是孤例，在一些城市不乏该案例的翻版或者改良版。笔者曾在北方某滨海城市遇到过该案例的改良版。

陷阱二：利用与村集体合作的形式低价获取土地，谋取暴利。这类土地基本上都是集体建设用地，或者村集体自留地，因为不是国有土地，所以不得出让，只能以合作的形式与村集体或者社会力量共同建设经营。