住宅市场显现去化效应

南开大学教授天津市房地产学会副会长徐保满

走势分析：从政策层面看，2012年政府将坚持房地产调控不动摇，为巩固和扩大房地产市场调控成果，政府将继续严格执行抑制投机性需求的政策措施。在住宅市场上将明显表现出去化效应。从货币政策看，央行表示，2012年将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。目前没有收到放松房地产开发贷款的信号。从需求方面分析，龙年的住房需求结构将呈现明显变化，小户型需求量增多，对限价房、公租房的申请者增多。投机性需求得到明显遏制。从供给方面分析，我市将有更多的限价房和公租房的楼盘推出，因此不会出现供应短缺的现象。这将有利于楼市价格的理性回归。

价格预测：由于廉租房、公租房的价格形成体现着政府监控干预的因素，因此2012年此类住房价格趋稳不会走高。2012年将继续执行去年已出台的信贷政策，可以预见龙年是房价趋于平稳的一年。

热点板块预测：随着交通网的完善，交通的便利与价格的偏低促使更多的年轻人开始关注并看好沿长线公交新站区位的楼盘。对于二手房而言，人们更看好交通便利服务设施齐全市内六区已建成十年左右的房屋，包括租赁房。对于房仍受购房者的追捧，据去年秋季的房交会的统计数字反映上，改善型住房需求者对市内各区的重点，市重点的二手房和租赁房更为关注。

政策不动摇促房价合理回归

南开大学经济学博士、天津房地产业协会研究委员会主任委员刘玉录

走势分析：2012年楼市走向，除了新房销售将延续低迷以外，价格纠结应是焦点。2011年楼市调控逐渐收紧的“两限”(限购，限贷)，逼退了大量房屋者/投机者，使得交易量明显下降。“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。”这应该理解为2012年国家之房政的主旨。而且本次政策目标定位在“房价回归”，而不是以往的“稳定房价”。

价格预测：就房价讲，还要注意到多年来楼市调控未曾真正起作用的两个因素的冲击：一个是保障房入市量逐渐加大且加快；一个是住宅产业政策的不断系统完善。至于本轮楼市调控周期内，房价到底回归多大幅度，才算达到合理目标，这中间存在着几个制约房价下跌区间的底线，也可以说成是本轮房价下跌的边界：一是国民经济因房地产调控减少而致使GDP减速的容忍度。二是金融系统因房价下跌而产生银行不可赎回坏账的承受力。三是社会有房者群体之家庭不动产财产缩水的心理界限。四是房地产业本身因房价泡沫灭失引起的内部调整应对空间。

应对措施：销售量明显提高的几率极小；房价下跌势不可免。欲买房者以先不要急于出手为上策，先看一下两会的调子，照目前的态势推测，很可能在秋季出现置业的合适机会。

首套房利率优惠不能放松

天津财经大学经济学院副院长丛屹

走势分析：“回稳”的真正含义其实是要在务实调整的基础上让交易量有所提升，预计2012年楼市会朝着更加稳定、健康、理性的方向发展。具体来看，春节前后会基本延续去年年底的态势，第二季度是政策集中期，这一阶段，成交量会开始慢慢回升，到了第三季度，房地产市场不排除行业集体回暖的可能，但不会出现报复性反弹。此外，近期货币政策的适度放宽也将在今年继续看到，对开发商来说这不失为一项利好。另一个特征是产品结构性调整，保障房占比将有明显变化。粗放型企业慢慢被市场淘汰，这将有利于房地产市场的。总之，2012年，国家一定会继续夯实楼市调控效果，在保障交易量的基础上控制价格过快增长，一旦出现势头可能会随时采取政策上加码。

价格预测：2012年的楼市不会像2008、2009年那样，春节前，很多项目回款压力仍然较大，短时间内并不会有太明显变化，但进入第二季度以后，悲观情绪就会慢慢淡化。

板块解读：市内六区和一些新兴开发建设区域即是楼市率先回暖的区域，同时也将是2012年的热点板块，如南站、西站等。

应对措施：现在已是入市时机，一些自住型买家和刚需置业者“该出手”时就应及时出手。真正落实到实处的楼市惠民政策，是坚持“首套房利率优惠”绝对不能放松，只有这样才能既“治根儿”又不会造成“误伤”，保障中低收入人群的利益。

保障性住房是发展重点

天津财经大学房地产经济研究所所长谷俊青

走势分析：进入2012年，楼市走向仍备受社会关注。我认为，楼市房价会继续在政策预期的目标下运行。主要依据是：第一，经济工作会议再次重申促进房价合理回归；限购、限贷、限价等多重调控政策尚未松动；房价下降尚未呈现出稳定趋势；因高房价产生的社会不和谐因素尚未消除。第二，保障性住房是发展重点。中低收入偏下的家庭、适婚青年、大量进城务工人员是依赖限价房、经济租赁房等不同类型的保障性住房的主体，他们期待通过保障性住房，实现“安居乐业”的梦想；养老型住房严重不足，这是老龄社会保障性住房需求的突出特点。第三，面对“稳中求进”的2012年中国经济，楼市调控亦需“稳中求进”。

价格预测：从楼市总体运行状况分析，市内六区的楼盘价格变化不大，环城四区及其他区县的楼盘，包括外环线以外的一部分楼盘，平均价格有所下降，其中不乏保障性住房价格所产生的拉动作用。

板块解读：与全国相比，天津的房价从没有大起大落。2012年，受国家政策影响，上升空间暂不明显，外环线以外的一部分楼盘价格，会因区域环境或配套设施不完善等因素的影响，难免小幅下滑。

应对措施：限购、限贷、限价只是权宜之计，要达到房地产市场平稳、健康、持续发展的目的，要法治、要符合市场经济发展规律、切莫用没有办法的办法拯救楼市。

龙年房价将平稳有序

天津社会科学院城市经济研究所研究员经济学家陈柳钦

走势分析：当前房地产市场呈现成交量显著下行、市场不断降温的状况，反映出房地产调控政策取得了一定的成效。随着各项调控政策的施行，将对房地产市场的规范产生积极的影响，也预示着房地产暴利时代正在慢慢终结，房价将更有序平稳。

价格预测：为了使房价回归到合理水平，今年货币政策、财政政策、税收政策等都有可能再发力，房地产调控政策必须有其持续性。未来房地产调控政策或松或紧，地方政府的态度很关键。对于天津而言，刚性需求依然会主导2012年楼市。如果当前房价下降15%-25%，市场有望迎来刚性需求短期规模入市，交易量将有所提升。同时，改善型需求购买力受限购政策影响，其难以形成有效需求，所以对后期市场的影响不大。但限购限贷等政策方向持续实施至2012年初，那么楼市将迎来实质性调整。在调控政策持续趋紧的情况下，不断萎缩的成交量、持续增加的库存以及愈发吃紧的资金链这“三座大山”正加大房企压力，大型房企促销或成主流，并很可能引领楼市价格出现规模化调整。

应对措施：预计到2012年3月左右，房价应该是向下调整时期，调整幅度20%左右，3月后平稳发展期，从中期看，天津市房地产市场仍是稳步发展的趋势。因此，对于天津市房地产市场未来的发展，未来天津房地产市场需求仍将较快增长，但需求结构将迎来趋势性转变。