主题：开发商教你识破购房陷阱十三：土地性质——必须重点搞清楚

目前我国采用的是土地批租制，所谓土地批租制度，指的是土地所有权人一次性出让（租）若干年限的土地使用权，并一次性收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和的一种土地租赁制度，即出让土地使用权。在土地批租制的基础上，我国实行土地所有权和使用权的分离，土地所有权分两种：集体所有和国家所有。集体用地经征地后才能变成国有用地，否则土地使用权不得在市场上交易，只能在集体成员之间流转。

土地性质可以分为商业用地，住宅用地，工业用地和公用事业用地等。商业用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工业用地批租期限50年。科学、教育、文化、体育、卫生、军事和行政用地为国家无偿划拨。需要特别指出的情况有两种：

1、因为历史原因，有些地方的土地性质为综合用地，批租期限为50年。这类用地大体上可以分为商业与住宅综合，和住宅与工业综合。由于当时我国房地产制度的不完善，这类土地在具体规划上存在模糊空间，不利于管理，所以在2002年以后逐步被商住用地取代。但是现在市面上仍然存在这类标注综合用地性质的二手房产，基本上当地的建设和房管部门把这类房产按照商住用地进行管理，适用此类法规。

2、也因为历史原因，部分地方住宅用地的土地批租年限为30年，或者40年，抑或50年，比如青岛某住宅小区。到目前为止，仍然没有给出一个具体的解决方案。按照笔者的理解，只要土地性质为住宅用地，那么各项法规就要与住宅用地对接。

土地性质是非常关键的一个因素，因为按照《中华人民共和国物权法》规定：住宅性质用地，土地批租期限到期后，不涉及到公共服务而收回的，土地使用权自动续期；商业和工业性质用地，土地批租期限到期后，土地使用权人需要提前一年提出书面申请，批准后土地使用权才能续期。所以土地性质直接决定土地使用权人子孙后代的利益。

购房人在买房时弄清楚了土地性质确实很关键，但更重要的是要根据国内的房地产法律法规行事，万不可盲从，不辨菽麦，见房子就买。这是会吃大亏的。
比如市面上有一些项目打着酒店式公寓，或小产权房的旗号，在大肆兜售，其实里面蕴含着巨大风险。

酒店式公寓和公寓式酒店在规划学上的定义是不一样的，酒店式公寓用地性质是70年的住宅用地，而公寓式酒店用地性质则比较复杂，但肯定不是住宅用地。现在市面上有些不良开发商就在玩文字游戏，故意隐瞒或者美化用地性质。

比如在商业用地上盖物业，然后以酒店式公寓的名头当住宅出售。殊不知，这里问题多多：
1、商业房是不能落户的。
2、商业房的用水用电价格比住宅高出许多。

3、商业房改变用途做住宅用，是不允许使用管道燃气的。
4、根据《中华人民共和国物权法》，商业用地使用权到期后无法自动续期，如有公益需求国家可收回使用权。而住宅用地使用权到期后可以自动续期。

又比如在集体用地上盖物业，然后以酒店式公寓或小产权房的名头出售，问题更大：
1、按照《土地法》规定，集体用地是不允许分割产权的，所以不能产权到户，只能以租赁若干年的形式进行交易。如此一来，购房者将丧失或部分丧失对所购物业占有权、收益权和处置权。