主题：开发商教你识破购房陷阱十五和十六

购房陷阱十五：面积误差——不仅仅是多还少补

在商品房的销售过程中，面积误差纠纷问题一直占据购房纠纷数量中的相当份额。商品房的销售包括现售和预售，在商品房预售中，合同中约定的面积是初测面积，是房管部门根据送报的图纸进行测算的，在实际建设过程中总会存在或多或少的误差。

而商品房现售中，合同中约定的面积是实测面积，是房管部门专业人员到现场用专业仪器进行的测量结果，是真是可信的，其测绘结果将以《测绘报告单》加盖公章的形式交由开发商以及房屋权属登记部门用以今后权属登记之用。

换言之，现房销售不存在面积误差的问题，面积误差主要集中在期房预售期间。由于预期和现实之间总是存在差距的，故而在期房预售期间因面积误差引发的纠纷、诉讼不胜枚举。 

在此笔者提醒购房人应注意，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：
（1） 面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（2） 面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；

超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

计算方式：面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×１００％。 
按照笔者的经验，在过去的十多年当中，购房人对面积误差的处理存在三种情况：

1、按开发商指定的处理办法进行。这类情况是最多的，由于房地产行业的特殊性，在期房时期存在的面积误差问题，一直要到几年后的现房时期才能暴露出来，而这段时期又是我国房地产价格涨幅明显的阶段，开发商往往一句：“不满意就退房”会唬住不少购房人，毕竟房子增值比赔偿多了不少啊！

于是在楼市大发红包阶段，开发商对此问题的处理可以用“一手遮天”来形容。购房人也在楼市红包的安慰下，息事宁人，房屋面积按实结算，不追究开发商应有的赔偿责任。

2、按合同约定的办法结算。随着购房人法律意识的觉醒，也随着现代传播媒介的普及，越来多的购房人知道了其中的奥妙，更学会了用法律捍卫自己的合法权益。