主题：开发商教你识破购房陷阱十七：购房合同——不要轻易签字画押

众所周知，现在是一个法治社会，在法治社会中维系个体之间的利益关系的是一个个契约。只要个体在法律允许的范围内，就可以对同一事项以合同的形式达成一致，以此捍卫自身的合法权益。房地产交易因数额巨大，更是如此。

既然是合同，就应该建立在平等的基础之上，相互的权利和义务必须是对等的，而且是有效的。可实际操作中，因为开发商长期从事该项业务，熟悉整个操作流程，并且掌握着交易中的重要商品信息，故在这种交易信息严重不对称的情况下，处于相对弱势地位的购房人，很难在购房合同中真正意义上体现出“平等”二字。因此，如何订立购房合同，防止欺诈，以及对将来有可能出现的房屋买卖纠纷未雨绸缪，防范于未然，对于购房人而言实为至关重要之举。

在此，笔者结合自身的工作经历，历数购房合同中购房人最有可能遇到的一些“合同陷阱”。
1、开发商故意不约定延期交房或者延期办理房屋权属证件的违约责任。在一手房交易中，有两个节点是开发商必须要给购房人一个时间交代的：一个是“交房”，一个是“办证”。交房，就是开发商将符合国家验收标准，并取得合法手续的新建商品房交付给购房人。办证，就是开发商在交房之后，按照国家相关规定办理房屋权属登记的一切必要手续。

所有《商品房买卖合同》中都会对以上两个节点做出格式化的规定，诸如，合同中会强制性规定“交房”截止日期是某年某月某日，“办证”截止时间为“交房”后多少日之内。可是有些开发商总是会忽略格式条款中对延期 “交房”和“办证”的违约责任。

显然，开发商是不希望给自己带上“紧箍咒”，要知道，一个大型房地产开发项目即使延期一天“交房”或者“办证”，都意味着开发商要支付一笔数额不菲的违约金。可如果购房合同中没有对延期“交房”或者“办证”设置违约责任，则开发商就存在与购房人协商解决，甚至拒不赔偿的利己条件。

在现实生活中很多购房人只关心开发商要做些什么，却不关心开发商做不到什么或者做了什么后果会怎样。没有法律约束，没有经济惩罚措施，购房人是很难从根本上对于处于交易强势地位的开发商起到反制作用的。笔者相信，购房人对开发商延期“交房”或者“办证”的惩罚不是目的，而是一种约束开发商履行合约的有效手段。因此，购房合同中延期“交房”和“办证”的违约责任必须写明，如有可能尽量约定一个较高的违约金额。这样才能给开发商一个足够的震慑力。

2、购房合同中对面积误差的解决方式为“按实结算”。这看似是一个非常公平的解决方案，对房屋买卖双方都有利，其实不然。
一个房地产项目中每套房子，从规划设计到建设，最后到交房，面积误差是肯定存在的。

按照我国现行的《商品房销售管理办法》的规定：按套内建设面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未做约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发商应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发商返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买受人。
【注：面积误差率=（产权登记面积—合同约定面积）÷合同约定面积】