主题：开发商教你识破购房陷阱

经过多次竞价筛选后，入围的物业服务公司其实已经没有多少利润空间了，加之物业服务费也是市场竞争价格，利润有限，对于最终确定的物业服务公司而言，也只能靠在实际管理中增加经营收入（如出租物业管理和经营用房；空间广告位出租；临时出租公共场地；搞合作经营；搞额外收费服务等）、减少运营成本（减少工作人员；减少设备维护频率；降低公共能耗；降低服务标准等）、以次充好（利用廉价设备更换退役设备等）、挪用公共支出（尽量多次提取物业维修基金）等方式提升物业服务公司的利润空间。凡此种种，最终都是由购房者承担这有形和无形的损失。长此以往，对房产自身价值的损失，不言而喻。

其实，这种现象在行业内具有普遍性，原因之一就是开发商的过度逐利最终导致物业服务公司所提供的产品畸形化，当然这里也与这个行业本身的潜规则和物业服务公司自身的经营思路有着密切的关系。
笔者对行业的潜规则和物业服务公司的经营思路，在此不再赘言，只能据此给购房者提几个建议，以供参考：

1、购房时认清楚该项目的物业服务提供方是“物业顾问公司”还是“物业服务公司”。虽然只差两个字，但这里区别就大了。物业顾问公司，只收取顾问费用，而直接面对购房者的是另一个班底。一般性不良开发商明里头会找一个牌头很大的“物业顾问公司”，以起到包装项目、提高销售率的作用。然后为了节约成本暗地里再找一家劣质的“物业服务公司”，以此降低成本。利用购房者不了解“物业顾问公司”和“物业服务公司”之间的关系，在宣传的时候主推物业顾问公司，故意制造一种销售错觉，认为是一家大牌的物业服务公司接受该项目，实际上却是一家不知名甚至劣质物业服务公司接手该项目。结果购房者在该项目的物业服务上，以名牌价格享受低挡服务，损失不可谓不大啊！

2、要搞清楚物业费是否含有公共能耗费和电梯运营费。这是一个关键的细节，很多不良开发商经常在这个细节上做文章。一般购房者只会简单的询问物业费的收费标准，而无法区分具体的收费范围，这就让开发商有了空子可以钻——开发商往往利用这点，在密如蛛网的合同中，加上不起眼的几个字，如“该楼盘物业服务未包含电梯能耗费”，那么购房者实际支付的物业费就远高于当初开发商的承诺。要知道物业费可不是交几次就完了，是有可能交几十年的费用啊，累计起来是一笔巨大的开支。

3、尽量选择品牌开发房企下属的品牌物业服务公司。物业服务市场上的乱象让很多品牌房企为了保证品牌的含金量，不得不自己做物业。这是很好的事情，笔者认为只要是有长期发展打算的房企都会成立自己的物业服务公司，这是负责任的表现，毕竟物业服务也是房产售后服务的延伸。为了维护品牌，这些房企下属的物业服务公司往往不是以盈利或者说是高利润为目的的，更多的是出于保证品质的考虑，如此一来购房者才会真正体会到低挡价格名牌享受。

4、购房者应尽量不要选择有房产开发背景的物业服务公司接手的第三方项目。这话说起来有点拗口，说白点就是如果有一家物业公司，自身或者关联企业有房地产开发业务，而物业服务公司自身的成立也主要是为房地产开发服务，那么该公司接手的、非自身关联企业开发的第三方楼盘，购房者就得当心了。要记住一点，胳膊肘是不会往外拐的，这些物业服务公司重点保障的是与自身有关联的项目，接手第三方项目的目的主要是从降低成本的角度考虑——物业公司也存在规模效应，规模越大，单位成本越低。如果一旦关联项目和第三方项目出现利益冲突时，毫无疑问他们会保证自身项目。

面对“白纸黑字”的合同和高深的法律条文，原先愤怒的业主噤若寒蝉，真是哑巴吃黄连——有苦说不出啊！这时候业主们才意识到，原来这一切都是开发商预谋已久的，就等着业主们上钩。没辙，自认倒霉的业主们打算将房子出租，收取租金以作为投资回报，弥补目前的损失。意想不到的是，由于物业服务质量过低，很少有租客愿意承租，即使承租也在领教了物业服务公司的“服务”之后主动退租，导致该楼盘租金价格一直在低位徘徊。万般无奈之下，部分业主把问题的解决寄希望于二手房市场，以通过销售的方式达到金蝉脱壳的目的，可事与愿违，租金价格的萎靡，直接导致了售价的萎靡，不少业主必须割肉才能离场，何其悲壮啊？！总而言之，都是物业惹的祸。

笔者认为，购房是一件很严肃的事情，同时专业性很强，普通老百姓不具备房地产方面的专业知识，开发商往往会利用信息的不对称，耍一些小伎俩，瞒天过海。针对这个问题，有以下几个解决办法：
一、聘请专业的房地产律师一同前往销售部签订购房合同。这个办法效果比较好，不过成本比较高，并不是所有购房者都愿意支付高昂的律师服务费的。更何况，在房地产火热的时候，开发商的销售合同是不允许改变的，都是统一格式，即使里面有霸王条款，购房人也奈何不了开发商。

二、最好能将购房合同拍照后离开售楼部仔细研读。笔者作为业内人士，可以肯定地说，几乎所有购房合同都是藏着问题的，因为合同的起草方是开发商，开发商是不会倒持矛戟，授人以柄的，肯定会制定利己条款，用法律的方式规避风险，或者钻法律的空白，竭尽全力做到自身风险的最小化、利益的最大化。所以开发商会以各种理由不让购房人在签订购房合同前，将购房合同带走仔细阅读，而会采取故意干扰或者制造紧张气氛的方式，逼迫购房人当场签订购房合同，不给购房人任何思考的时间。就此，我们购房人应该耐下心来，将合同条款仔细研读，如果一时半会没有理解条款中的专业名词，笔者建议，可以用有摄像功能的手机对购房合同进行拍摄，回家后逐字逐条细读。如遇专业术语，可以上网查询，直至完全理解合同条款，并确保缔约双方的权利和义务是对等的，才具备签约的基本条件。

三、购房人平日里要加强房地产方面的专业知识积累。毕竟购房是大多数老百姓一辈子最大的消费，“生死之地，存亡之理，不得不察”。购房者越是专业，不良开发商就越是没有渔利的空间。
笔者在为众多朋友做咨询的时候，几乎没有人问及物业服务方面的问题，这本身就是一个足以令人深思的现象。同时也说明物业服务方面没有引起购房人足够的重视。作为业内人士，有必要提醒众多购房人一点：物业服务是您在购房过程中最不应该忽略的问题，切记！