主题：开发商教你识破购房陷阱

笔者认为，开发商这样做是有现实的原因的。因为一个楼盘启动需要大量的资金，销售回款是其中最重要的资金来源，可是楼盘达到预售标准时楼盘才刚出基础，整一个乱早早的工地，没有一个好的卖相，于是乎，对项目进行过度包装，然后大力鼓吹，获得关键性销售回款就成了房产企业所有工作的重心。

关于楼书还有另外一个问题。现实中不少朋友拿着没有标注尺寸的楼书向笔者征求有关套型的意见，笔者只能很无奈得一遍一遍解释道：“很多楼书中的套型图是不标明尺寸的，为的是让购房者失去空间感。比如说一些房间的开间太窄，放下一张床后就很难通行。遇到这种情况，开发商会在不标注尺寸的情况下，人为缩小床、柜子、椅子和桌子的比例，在套型图上的体现就是房间布置了床后空间还显得很大。”

户型图不标尺寸是开发商惯用的伎俩，这种方法会让一些不明就里的购房人，稀里糊涂的上当。现实中就遇到很多朋友跟笔者诉苦，看套型图的时候觉得空间还是比较阔绰的，但是拿到现房后进去一看才知道，有些房间的空间实在太小，跟想象得相差太远了。
即使标明了尺寸，有些套型图也是变形的。一般都会把进深改短些，面宽拉长点——优秀的户型都为东西铺展，具有面宽长，进深短的特点，这样的户型才有利于通风和采光。开发商利用购房者对户型图在视觉上的不敏感，重新定位面宽和进深比例，很容易获得购房者对套型图的好感。如果读者不相信，可以将项目的施工图纸和楼书上的套型图做同比例缩放，然后比较，就能看出问题。

另外，现在楼书上的套型图都会做辅助设计，放上家具，用二次装修弥补自身设计的不足。比如说套型图中一些独立式的承重柱，就会被装饰掉。
有读者也许会问：“后期花那么多的时间去包装，去装饰，为什么开发商开始的时候就把户型设计得好一点呢？”道理很简单，一些好户型是用钱砸出来的，在工程上也许会多花费近千万的资金来改良户型的建筑结构，而后期包装最多也就几十万元的事情，其间孰轻孰重，自然不言而喻。

笔者再说说模型
模型分很多类，有区域模型，有单栋模型，有规划模型，有概念性模型，也有沙盘模型。最常见的是沙盘模型，即整个楼盘的微缩版。前面已经分析过了，期房销售的时候卖相比较差，所以开发商会用采用一些精致的辅助性工具来塑造项目的良好形象，模型就是其中最重要的辅助性工具之一。
模型一般都会被放置在售楼部的中心位置，边上会配合灯光，有些高级的沙盘模型还会带有人造水流，模拟楼盘边上的江河湖泊，总之开发商会竭尽全力给观看模型的购房人营造一个关于楼盘的美好想象。

针对模型，笔者认为开发商最容易做手脚的地方在以下几个方面：
1、外立面的用材很模糊。这是最大的问题，用劣质的涂料和石材干挂，成本相去甚远。但在模型的表现上，很难区分。比如有一些楼盘的外立面用的是仿石漆，自身就是模仿石材，而在模型的体现上就是干挂石材，这点几乎没有办法区分，可是模型的效果却非常好，很有材质感，而两者的施工成本和材料成本却相去甚远。这一招开发商屡试不爽，业内很普遍。

2、楼间距、道路宽度和绿化面积在模型上的体现与实际往往都有出入。不知道会不会有购房者，在买了房子之后，还去实地测量楼间距，然后再和售楼部的模型进行比较。至少笔者做了这么多年还真没碰到过一个。再说，在模型制作方面没有国家监管部门明确的规定，没有规定，没有监管，本身就是一个问题。一些不良开发商会要求模型制作单位，稍微拉长楼间距，缩小单体体积，突出绿化的效果。作为乙方的模型制作单位，为了接到开发商这个单子，能拒绝甲方的要求吗？显然不能！甚至一些模型制作单位会在模型制作方案中主动提出优化设置，这已然成了行业的潜规则。

3、有一些分期开发的项目，故意用概念性模型忽悠购房者。概念性模型就是指那些不写真的，只给出一个模糊建筑物轮廓的，重点描绘项目规划的模型沙盘。有一些项目还在同一个沙盘中既有写真型模型，也有概念性模型，但是那些比较高的建筑物，对景观和采光造成影响的建筑都用概念性的模块，比如用一些低矮的水晶示意而已。而实际上，这个低矮的水晶在项目建成后是一幢幢参天的高楼，对北面低层建筑的采光肯定是有影响的。开发商可以通过此举瞒天过海，尤其是对那些不懂行、又大意的购房人。

最后笔者简单说以说VCR。
这些小短片制作成本是很高地，开发商之所以不惜血本就是因为开发商想通过这玩意儿强化购房者对项目的良好预期，让购房者在开发商营造的画面当中被洗脑，相信自己看到的画面就是今后楼盘的实景。这就不难解释很多售楼部为什么VCR整天滚动不停地播出了，而且购房人一进售楼部，销售人员必定引导其观看VCR。

笔者认为，楼书、沙盘模型和VCR是开发商争夺购房人思维的有力工具，它们就是要起到在购房人大脑中美化楼盘的作用，哪怕这种美化是虚假的，也无大碍，因为无论是楼书，模型，还是VCR，都有一个共同的地方，就是在最不起眼的地方，最角落的地方，用最小的文字标明：仅供参考，如有不符，请以规划许可方案为准。