主题：开发商教你识破购房陷阱

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陷阱三：3年的租期对开发企业销售房产而言恰到好处。培育一个专业市场一般需要3-5年时间，而且这期间市场运营企业只有投入，没有产出。如果是一个正规的市场运营企业，为了盈利，一是不可能签这么短租期的合同，只会把租期签长；二是为了避免市场经营兴旺后产权人在租金上提价，市场运营公司都会将固定租金约定一个长租期，把利润锁定在将来；三是专业市场合同到期后的续期是一个公认的难题，因为产权所有人众多，很难达成一致，于是签订长租期就成了必然的选择。由此看来，那些将返租时间约定得很短的项目，意图很明显，就是为了压缩返租成本，配合销售，卖完了拍拍屁股，一走了之，压根就没有花心思把市场经营好的打算。

陷阱四：产权人的合法收益往往被市场运营企业的租赁合同所掠夺。建筑物的外墙、楼顶、室内广告牌位和经营管理用房的使用是会产生收益的，根据“《中华人民共和国物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”所以这些收益归全体业主所有。但是市场运营企业一般都会在租赁合同中约定将这部分收益计入返租额，所以这些收益往往被购房者忽略，而被市场运营企业变相私吞。

陷阱五：市场运营企业故意模糊产权所有人收取租金是税前租金。纳税是所有公民的基本义务。当产权所有人把物业出租给他人使用时，应按法律规定缴纳相关的税款。但是这点无论是在广告宣传还是在和市场运营公司签订的租赁合同里都没有明确约定。如此一来，则意味着返租额并没有开发公司宣称的这么大。

综上所诉，笔者认为售后返租日渐兴起的背后，是许多人对该模式运营相关情况知之甚少，一方面又受高额回报的广告宣传所诱惑。不少投资者认为，租金稳定，只会稳赚不赔，以至于有些人只看了图纸或模型就签约付款。对此笔者建议要强化投资风险意识理性投资，不要轻信高收益的片面宣传而盲目跟风，要正确甄别相关的宣传信息，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，做出正确的投资选择。同时，对于已经以售后返租等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案；当开发商不能按合同约定兑现回购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。

购房陷阱二：存抵优惠——替他人做嫁衣裳
一提及房地产行业，给人的第一印象便是投资巨大，对资金的依赖度高。事实也的确如此，但凡房地产开发项目，从拿地、设计、施工到销售，无不是用巨额的资金在背后做支撑，离开了资金的保驾护航，房地产开发的各个环节的推进都将寸步难行，难以为继。于是人们将该行业称之为资金密集型行业。

但在笔者看来这个观点并不全面。确切地说，房地产行业是一个资金利用型行业，因为开发商从来就没有养成完全依靠自有资金进行项目开发的习惯。相反，尽量少投自有资金，多占关联资金倒是这个行业公开的秘密——拿地可以用银行贷款；设计可以先欠着；施工可以由建设单位垫资；还银行贷款可以用销售回款——一个完整的资金循环链。开发商只要操作得当，仅需一笔很少的启动资金，甚至完全不需要启动资金，就可以撬动一个投资巨大的房地产开发项目。