主题：开发商教你识破购房陷阱

3、人为制造热销局面，为楼盘做活广告。人都有一种从众心理，也就是羊群效应。当潜在购房者看到一个项目被人抢着买，很自然地他就会有种跟风的冲动。所以有些开发商为了得到这种效果，不惜作假，找一些房托过来排队，人为制造热销假象。

以案例分析
小刘夫妇是北漂一族，平日里省吃俭用，辛苦奋斗了几年后，多少有了点积蓄，再加上双方父母的支援，勉强够格在这座大城市里按揭买个小户型扎下根来。人在异乡，小夫妻俩特别希望能有一个属于他们自己俩的房子，哪怕再小，总比以前租房子强多了。

小刘夫妻俩现住在这间30多平米的单身公寓中，心中的那份满足是无以言表的，唯一的遗憾就是楼层低了点，妻子经常抱怨，一到下午3点，房子就没有了阳光，家里换洗的衣服经常接不上。这还得从三年前买房的那一刻说起。
当时在小刘单位附近有一个楼盘要开盘，户型最小的有36个平方的单身公寓，夫妻俩合计了一下，就是借钱也要把房子给买了，不想再过租房子的日子了。他俩要给爱情一个归属。于是，他们各自向父母借了20多万，加上他们自己十多万的积蓄，正好可以凑足房子的首付款。

盼星星盼月亮，终于等到了楼盘开盘的那一天，没有任何购房经历的小刘夫妻俩上午9点来到销售现场，被眼前人山人海的场景惊呆了。听现场的人说有人早在昨天晚上7点钟就来排队了。没来得及半刻迟疑，小刘和妻子就分别加入了排队的大军中。

办完手续后，小刘第一时间通知了妻子，如释重负，俩人相拥喜极而泣。只是后来他们才知道开盘之后的几个月，陆陆续续有许多较好的房源被以各种理由退掉了。这也成为夫妻俩现在经常提到的遗憾事。

看完案例，笔者分析一下其中的陷阱：
陷阱一：收取诚意金是开发商的免费融资手段。诚意金这个词查遍我国所有法律词条解释是没有的，开发商钻的就是这个法律空白。因为按照规定在项目预售之前，开发商不得销售或者变相销售房产，不得收取或者变相收取购房款。而诚意金或者排号费就打了这个擦边球，让开发商在销售之前变相获得了数量相当可观的“无息贷款”。这里需要着重说明一点，在这个游戏当中，有相当一部分没有选上房子的购房人，是在给开发商免费提供资金使用。如上述案例中，开发商利用了收取诚意金的方式免费使用了购房人三个月的资金。如果每套房子不设诚意金上限，理论上讲这个楼盘只要推广做得好，开发商收取的诚意金是一个天文数字。

陷阱二：限时集中消费，故意制造紧张气氛。当案例中的小刘夫妻俩看到排队购房现场人山人海，心中自陡增不少压力。自然平日里买东西的那种挑剔劲荡然无存了，剩下了就是急切抢购的心情。加上每户只给5分钟的时间考虑，多重重压之下，购房人难免会做出冲动的选择。这是开发商最乐意看到的局面，这也是开发商苦心筹划的一个局面。试想一下，如果让购房人喝着咖啡，慢悠悠得挑选房子，购房人能看中那些相对较差的房源吗？只能采用排队购房的方式浑水摸鱼。

陷阱三：虚假销售，制造虚假繁荣。现在很多地方要求售楼部必须放置销售表，标明哪些房源是已经销售的，哪些房源是还未销售的。依笔者看来，这只是一个门面工作，华而不实。有些城市，没有做出退房的相应规定，也没有给解除备案和解除合同做出符合实情的规定。于是，很多开发商就和监管部门开始了猫鼠游戏，不断以退房的形式推翻开盘当天的销售率，操纵销售，制造热销假象。上述案例中该楼盘为什么在开盘几个月后陆续出现许多退房公告，就是这个原因使然。作为业内人士，觉得这个公示销售的办法实在有些适得其反。购房人只觉得开发商被要求公开销售，那数据肯定是千真万确的，就对此深信不疑，而开发商背地里却能操纵数据，规则又有漏洞，而且得不到及时的纠正。如此一来，这面销售公示就成了政策最大的笑话和开发商最好的渔民工具。

陷阱四：交诚意金暴露意向购房人的具体数量。房地产产品定价是极其不透明的，有其组成成本复杂的因素，也有根据供需关系确定的因素。房地产销售行为与成本组成无直接关系，但是与楼盘的供求关系息息相关。所以，在楼盘开盘前能摸清楚到底有多少意向客户对该楼盘具有浓厚的兴趣，对最终的定价就至关重要。在一个楼盘供应量有限的前提下，需求量越大，定价当然越高。而那些交了诚意金的购房人则是购买意愿最为强烈的购买人群，只要根据这个客群数量定价，基本上就能实现开发商利益的最大化。

在这里，笔者建议我们的刚需购房者，在排队买房的时候头脑一定要冷静，有好的或者过得去的房源你可以当场下单，如果没有好的，宁愿等下一波。毕竟你不是炒房客，买的目的是为了卖，价格越低越好。刚需人群在选房时笔者建议不要太在意一时价格的涨跌，这些数字对于刚需人群来说只是数字而已，没有太大的意义。虽然笔者也知道，站着说话不腰痛，但对于普通刚需人群而言，房子最重要的属性是生活必需品。