主题：开发商教你识破购房陷阱

徐先生经过考虑，认为该项目虽然单价有点高，地段有点偏，但是基于上述承诺，房价可以打7折，10年就可以回本，而且返租稳定，免得自己为了出租奔波劳累。于是，徐先生与开发公司签订了《商品房买卖合同》并要求用3年的租金抵扣房价，为此他还和一家市场运营公司签订了《商铺委托经营合同》。

时间到了2011年6月，满心欢喜的徐先生来到该市场却发现门可罗雀，当时说好市场开业时，千店齐开，可现在到处都是空铺。当时宣传的所谓原产地招商的品牌尽是一些杂牌，甚至是劣质尾货。面对此情此景，徐先生心头直发凉。不仅如此，不久后市场运营公司便和徐先生联系，要求缴纳相关税费，并声称项目亏损严重，要求所有产权所有人降低租金，否则就无法再经营下去，要撤场了。情急之下，徐先生找到了开发商讨个说法，可是开发商却说：“那是你和市场运营公司签订的合同，与我们无关！”至此，徐先生才发现事情有点不对劲了。

其实在这个案例中开发商设置了多个陷阱，而且存在约定不明的情况，笔者逐一来分析。
陷阱一：开发企业和市场运营公司分别与购房人签订相关合同有猫腻。根据我国《商品房销售管理办法》第十一条就规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

所以开发商为了规避这一条，就玩起了擦边球，成立两家在股权结构上毫无关联的独立公司，一家做房地产开发及销售，另一家做市场运营，分别与购房者签订购房合同和租赁合同。此外，这样做的另一好处就是这样一来即使今后市场经营不善，市场运营公司申请破产即可，不会波及到开发企业。市场运营公司一旦破产，那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文，更别说今后每年的稳定的收益。

陷阱二：3年租金抵扣房款只是开发商的数字游戏。买的永远没有卖的精。在这类项目销售前，开发企业是做过仔细核算的，先提多少价格，再给多少的返租额，给几年，利润率是多少，都被反复计算，背后的宗旨就一个——企业利润的最大化。所以这类售后返租项目就是开发企业玩的数字游戏而已，吃亏的永远是购房者。

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