主题：开发商教你识破购房陷阱

接下去的一切都变得那么理所当然，马大姐最终将儿子的婚房定在了这个楼盘。平日里，急性子的马大姐只要一有空就过来看看项目的进展，当时签合同时开发商承诺楼盘自签订合同后一年零三个月交付，儿子的婚期就安排在交房后。
时间快一年年过去了，临近交房日，可马大姐越来越觉得有些问题，这些楼与楼之间的距离好像没当时想象得那么远，这楼体外立面的材质好像看上去有些单薄，最关键的是室内的空间远没有楼书上描绘的那么宽敞，有些房间勉强只能摆放一张床。

以上案例是笔者身边的真实事件，很多人遇到这种问题会和马大姐一样选择忍气吞声，理由也惊人的相似，因为房价一直在上涨。不过这种情况在2011年年底结束了，房价开始跌了，当时上海、北京、深圳等一线城市均出现不同程度的退房潮，有媒体认为是借着各种由头想退房，其本质是想退掉高价房。可笔者认为，里面固然有这种因素，但更多的是因为房价的下跌让购房人有了更多的发言权。试想一下，如果开发商做得确实很好，那么退房人又有何理由退房呢？除非直接以价格下跌为由退房。

笔者一直建议大家买房子要买现房，至少是准现房，看得见，摸得着，风险小。我国房地产相关的法律体系并不健全，整个行业发展也才区区十多年，怎么可能不存在问题呢？这是一个逐步完善的过程，国外的房地产市场发展已经经历了几十年，甚至有上百年历史的。

此外，笔者建议保留楼盘所有的宣传资料，有必要的话，要让开发商在宣传资料上（如楼书）盖上合同专用章，作为购房合同的附件。楼书上那一行小小的“仅供参考”字样，已经无法作为虚假宣传的免死金牌，按照《合同法》的规定，楼书等宣传资料也构成购房要约，今后如果有房产买卖纠纷，开发商的楼书也是能作为证据之一使用的。

购房陷阱十一：排队购房——当心浑水摸鱼
国内的有些城市，售楼部被挤爆已经成为一道无奈的“城市风景”，当然了，现在已好景不再。可想想看，平头老百姓为了一套房子，花尽自己毕身的积蓄，换来的却是毫无尊严的所谓的“排队购房”，多少有些旧有的计划体制下的腐臭味。

然而，如果当我们把整事情的表象，如剥竹笋一样一一扯下，露出来的就是火爆现象背后冷酷的本质。在这个过程中，你失去了选择的权利，你失去了思考的权利，你也失去了作为“上帝”应有的尊严。
如果要追本溯源，找寻现象的本质，那还得从开发商的销售手法说起。

一个房地产项目在销售过程中，最重要的就是预售之前的蓄客期。蓄客期做得好不好，对项目来说是一竿子捅到底的事情。所以很多开发商只要在资金压力不大的情况下，如果蓄客期不够长，或者做得不理想，宁可拖延开盘的时间。

蓄客期的主要工作就是在重金推广的基础上，接受登记或预定。一般性蓄客期的时间在3-6个月。如果太短了，积累不了足够的客源，尤其是高端楼盘；如果太长了，客户的流失率会提高，尤其是刚需楼盘。一般性在房地产销售中对于蓄客期积累的客户数量至少要达到所推房源数量的3倍。为了引爆场面，制造热销的局面，这个系数还可以增加。

解释了上面的内容，再让我们看一看开发商为什么热衷于这种销售模式：
1、人为制造供不应求的紧张局面，谋取暴利。这种排队销售的模式，往往会配合“少量多批”的推盘策略。比方讲，某楼盘一共300套房源，分3次开盘，每次推100套房源，但每次开盘至少招呼300个登记客户过来排队。每次排队购房，开发商都会发号，目的是为了摸清楚需求人数，如果人数多，开盘价格肯定会定高，如果少，则理性点定价。所以遇到这种情况都是让购房者等到天荒地老，然后开发商慢悠悠的在最后一刻确定开盘价格。

2、控制销售节奏，让购房者按开发商的意愿下单。房子毫无疑问是奢侈品，但笔者没有见过用如此猥琐的方式购买其它奢侈品的。如果你有过排队买房的经历，你一定会有一种被销售人员牵着鼻子走的感觉。每次放几组人进来，每组只给几分钟时间选择。说是选择，还不如说就是按销售人员的指定购房，稍有犹豫，房子就属于在后面排队的购房者了。这种销售方式就是让购房者无法从容选择，按照开发商的意愿选房。如此一来，开发商会乘机先将非优质房源销售一空，剩下的优质房源是用来创造更高利润的。