主题：开发商教你识破购房陷阱

举个案例：
老张最近相中某市市中心的一楼盘，是处于现房销售状态，他和妻子以及两个子女现场看房好多次，大家都比较中意，只是开发商有一个很特别的规定，买房子必须搭售一个车位，而且车位还没有得选择，要按照开发商的指定车位购买。因为这个楼盘是尾房，挑选的余地确实不大，听说这几套还是开发商一直压箱底捂了好几年才在清盘的时候放出来卖的，可精贵了，今天你不买，明天就有人抢去了。

随着最后几套房子的销售一空，楼盘的销售部也随着消失。半年后，物业公司的一个电话打碎了老张入驻新房的兴致。电话中他得知，他的车位不符合楼盘的规划要求，侵占了消防通道，如果一周内不改正，按照《消防法》可以对其进行处罚！
这一消息给老张当头一击，他回家立刻翻出了所有购房资料，仔细查找他购买车位的证据，唯一涉及车位的条款是：“甲方将3A—22号车位无偿交予乙方使用。 “

“这含糊其辞的表述，根本就不属于销售合同，不存在有偿使用的依据，开发商可以解释为临时性无偿借用给你作为车位使用。“在接到老张焦急的咨询电话后，一位律师解释道。
这不是摆明被开发商坑了吗？可这时候开发商已经不见踪影了，气恼的老张再也找不到开发商和这个刚被注销的开发企业。
上述案例是房地产销售中经常会发生的事情，很多开发商就在干车位和房子捆绑销售着档子事。他们最好的说辞就是：“车位没有产权，但是计入房价之后可以按揭贷款。“

笔者认为这是一个极其谬误的说法。
首先，将房子和车位进行搭售，是一种违法行为。根据我国《反不正当竞争法》的规定，经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。搭售和附加不合理交易条件的行为是指经营者利用自己的经济优势或经营上的优势，在销售商品或提供服务时，违背购买者的意愿，搭售其他商品或附加其他不合理条件的行为。

其次，从投资回报角度看，从行业的现状和事实看，按揭的利率远高于车位出租的回报率——按揭利率7%以上，而车位租赁收益4%以下。也就是说，购买车位还不如租赁车位来得更划算，更经济实惠。更何况车位不像车库，无产权，无法进行抵押融资，就意味着车位失去了金融属性，无法利用银行杠杆进行操作。者表明，购买车位的机会成本比购买车库高。

第三，存在明显的销售欺诈行为。既然租车位比买更划算，那又何必将车位的购买费计入房价一同按揭呢？这很显然是一个逻辑上的错误，开发商利用的是购房者想少支付购房款、多按揭的心理进行欺诈销售。

总结案例和以上分析，笔者建议购房人：
第一，车库是极佳的购买对象，有产权，有金融属性。只要自身的支付能力足够，可以考虑购买。
第二，车位最经济的获取方式是租赁，而不是购买。按照目前银行一年期定期存款的利率也有3%，而车位出租也就3%左右的回报率，显而易见，租赁车位是最划算的，而不应该购买。

第三，不要选择那些将房子和车位一同打包的销售方式。这是开发商回笼资金、盘活资产的一个套路。开发商为了利益最大化，选择的销售方式一定是利己的，而不会是利人的。
第四，销售合同一定要看仔细。这点笔者已经多次提醒，很多购房纠纷就是因为没有看清楚合同造成的。所以作为买卖双方中较为弱势的一方，笔者再次重申看清楚购房合同的重要性和必要性。

第五，越是尾盘项目，越是要多留几个心眼。笔者多次建议购房人选择品牌房企开发的项目，因为房地产开发企业不同于普通企业，很多公司是项目公司，属于最低资质的企业，一旦项目开发完毕，项目公司就有可能被注销。而品牌房企即使注销了项目公司，品牌仍在，总公司仍在，俗话说：“逃得了和尚，逃不了庙。”再说，品牌价值的建立是一项长期工作，会约束这些品牌房企的不良行为。

笔者先讲讲楼书
楼书是购房者对产品最直接的第一印象，也容易给购房者造成思维定势，有些开发企业把楼书也纳入到了楼盘的VI系统（视觉识别系统），花大价钱请专人设计包装，目的就是要塑造楼盘的品质感，给客户在潜意识中提升楼盘形象。
这种做法目前还是很有市场的，不少开发商乐此不疲，更乐在其中。圈子里有这么一个说法：“产品做得好，不如包得好！”这是一个需要包装的时代，明星需要包装，产品更需要包装。这让笔者想到了几年前月饼包装过剩的问题，几十块钱的月饼要用几百元的包装盒，这其中的道理多少有几分相似之处。