主题：开发商教你识破购房陷阱

2.3、封闭式阳台，按垂直投影面积的一半算容积率；（阳台：围合结构，上部封顶的建筑形式。露台和阳台最大的区别就是顶部是否封闭，这一点购房者很容易混淆。）
2.4、多层房屋，部分空间户内通高，只计算一层容积率；（多见于别墅、跃层、叠屋及部分错层房屋等。）

2.5、窗高低于2.2米的飘窗不计容积率；（含落地飘窗、折角飘窗、弧形飘窗等。）
2.6、大部分地下室不计容积率；（如大楼的地下车库，四面均在小区路面以下的别墅地下室等。）
2.7、室内层高4.5米以上5.9米以下，按1.5倍容积率计算。（有些地方会做到6.1米，按两层卖）

总的来讲，这些情况很复杂，即使是多年从事这一行的人员也不一定了解清楚，更别说第一次置业的人群。就是因为信息的极度不对称，所以里面就容易有猫腻。只要购房人能牢记以上几点内容，笔者认为就能应付大部分情况了。
坦率地说，有些赠送面积，虽然不计入产权证，但对于大部分刚需来说确实是有使用价值的。只是在置业的时候，要多选几个楼盘作比较。

一个项目房子的总价，体现为该项目瞄准的是怎样的消费人群，而一个项目房子的单价，更多体现的是这个楼盘的品质。在做横向比较的时候一定要选择计容单价，不要被忽悠用不可比较的总价，或者用使用面积单价。请大家千万记住，羊毛出在羊身上，那些所谓免费送的面积都是你自己在买单。送，只是一种营销上的手段。

购房陷阱十三：土地性质——必须重点搞清楚
目前我国采用的是土地批租制，所谓土地批租制度，指的是土地所有权人一次性出让（租）若干年限的土地使用权，并一次性收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和的一种土地租赁制度，即出让土地使用权。在土地批租制的基础上，我国实行土地所有权和使用权的分离，土地所有权分两种：集体所有和国家所有。集体用地经征地后才能变成国有用地，否则土地使用权不得在市场上交易，只能在集体成员之间流转。

土地性质可以分为商业用地，住宅用地，工业用地和公用事业用地等。商业用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工业用地批租期限50年。科学、教育、文化、体育、卫生、军事和行政用地为国家无偿划拨。需要特别指出的情况有两种：

1、因为历史原因，有些地方的土地性质为综合用地，批租期限为50年。这类用地大体上可以分为商业与住宅综合，和住宅与工业综合。由于当时我国房地产制度的不完善，这类土地在具体规划上存在模糊空间，不利于管理，所以在2002年以后逐步被商住用地取代。但是现在市面上仍然存在这类标注综合用地性质的二手房产，基本上当地的建设和房管部门把这类房产按照商住用地进行管理，适用此类法规。

2、也因为历史原因，部分地方住宅用地的土地批租年限为30年，或者40年，抑或50年，比如青岛某住宅小区。到目前为止，仍然没有给出一个具体的解决方案。按照笔者的理解，只要土地性质为住宅用地，那么各项法规就要与住宅用地对接。
土地性质是非常关键的一个因素，因为按照《中华人民共和国物权法》规定：住宅性质用地，土地批租期限到期后，不涉及到公共服务而收回的，土地使用权自动续期；商业和工业性质用地，土地批租期限到期后，土地使用权人需要提前一年提出书面申请，批准后土地使用权才能续期。所以土地性质直接决定土地使用权人子孙后代的利益。

购房人在买房时弄清楚了土地性质确实很关键，但更重要的是要根据国内的房地产法律法规行事，万不可盲从，不辨菽麦，见房子就买。这是会吃大亏的。
比如市面上有一些项目打着酒店式公寓，或小产权房的旗号，在大肆兜售，其实里面蕴含着巨大风险。

酒店式公寓和公寓式酒店在规划学上的定义是不一样的，酒店式公寓用地性质是70年的住宅用地，而公寓式酒店用地性质则比较复杂，但肯定不是住宅用地。现在市面上有些不良开发商就在玩文字游戏，故意隐瞒或者美化用地性质。
比如在商业用地上盖物业，然后以酒店式公寓的名头当住宅出售。殊不知，这里问题多多：