主题：开发商教你识破购房陷阱

然而拍卖销售却与网络销售有着明显的不同。不仅因为拍卖销售方式在国内房地产市场上早已出现，而且也因其存在人为操作、价格脱离价值和哄抬售价等弊端而广受诟病。
在笔者看来，拍卖销售的本质就是将购房人的购买意愿和承受能力，在短时间内用“价高者得”的原则进行筛选，避免了传统对称交易中卖方不具备强大议价能力的缺点。显然这种方式对于开发商获得不对称交易中的强大议价能力，从而攫取超额利润而言，无疑是一种绝佳的手段。

另外，拍卖销售以点对面的销售特点，决定其本身就是在制造稀缺性，带有明显的利益倾向。根据经济学的供求原理，当一件产品出现供不应求的情况，价格的上扬就成为必然结果。这是开发商采取拍卖销售方式销售房产的主要原因之一，但细细分析却不是全部原因，这里面有开发商更深层次的利益阴谋。

另外，潘先生还从该项目销售人员那里了解到所有商铺均设置底价和保留价，于近期某日以拍卖的形式公开销售，每套商铺只需缴纳拍卖保证金20万元即可参加拍卖。潘先生毫不犹豫地缴纳了60万元保证金，选择了3间沿街商铺作为竞拍对象。
竞拍当日，潘先生起了个大早来到拍卖现场，只见现场挤满了人，各个竞买人拿着号牌早早地抢占着有利位置，等待拍卖的开始。见此情景，潘先生顿生一丝失落。

果不其然，第一间沿街商铺开始拍卖后，竞买人之间竞争异常激烈，其中一家竞买人一柱擎天，几乎没有给潘先生等竞买人任何机会，以超过底价400%以上的溢价率，将第一间沿街商铺收入囊中。接着，第二间，第三间，……相继被该竞买人一同以超高的溢价率收走。此情此景，现场沸腾了，在接下来内街商铺的竞拍中，因其面积小，总价少的特点，成交单价被屡次刷新。现场所有竞买人都沉浸在对财富的幻想与躁动中，认为抢到便赚到。只有潘先生在这场疯狂的财富盛宴中悄然退场，因为市场已经失去理智，因为价格已经脱离价值，也因为这场让人蹊跷的拍卖。
两年后，该商业街因承租人无法承受过高的租金，大部分都撤场走人，只留下空空的街面和少有人问津的出租告示。

在笔者看来，潘先生是明智的，也是幸运的。他在发现苗头有点邪的时候坚决选择了放弃，但他并不清楚里面到底有些什么猫腻和陷阱。那就让笔者来逐一分析：
陷阱一：认为树立销售价格标杆，掩护短板产品高价出货。一个房地产项目销售的最大难度并不是如何将优质房源一高价售出，而是怎样把短板产品卖个好价钱。优质房源属于“皇帝的女儿不愁嫁”，是购房人争抢的对象，价格自然容易定高，可是房地产开发项目中的短板产品就没有那么容易处理了，就像案例中的内街，产品自身有硬伤，如果售价定高了，楼盘的去化速度就会降低，巨额资金的积压必然导致财务成本的上升；

如果售价定低了，会造成项目利润的大量损失。为了调和其间的矛盾，房产的拍卖销售方式就成了开发商两全其美的选择——开发商利用“托”将优质房源的拍卖成交价尽可能拔高，由此构建一个虚高的项目价格参考体系，就是所谓的楼盘价格标杆，再利用优、劣房源之间的差异化定价策略，人为造成两者之间较大的价格差，给人以短板产品具有明显价格优势和投资价值的假象，最后通过拍卖竞价方式缩小优、劣房源之间的成交价，使短板产品以高价被拍卖。

可能有人认为开发商为了演这出戏，高价拍下了自己的优质房源，付出了一定的代价。恰恰相反，开发商并不吃亏，左口袋的钱放右口袋，当然没有多大的意思，但是如果将拍卖来的高价房放银行一抵押或担保，就会得到比正常销售额还要多的贷款。如此一来，不仅又多了一个为开发商资金链做“贡献”的利益方，而且还“帮忙”分担了风险——一旦无法以更高的价格卖掉这些房源，那么银行就是最终的接盘人。

陷阱二：拍卖销售的方式很容易被委托人（开发商）操作。也许大家认为拍卖方式以其公开、透明的特点，最能体现交易的公正性和公平性。可事实恰恰相反，掌握主导权和知情权的委托人（开发商），在与信息不对称的竞买人的博弈中，明显占据优势：
一是，在竞拍截止日前，委托人（开发商）可以根据各个商铺缴纳保证金的人数的多寡来确定商铺的保留价，从而最大程度地保护自身利益（拍卖结果未达到保留价，可视为不成交）。一般而言，竞买人越多，保留价就定得越高。

二是，委托人（开发商）完全可以通过“托”与竞买人展开“钓鱼拍卖”，不断抬高竞拍价，迫使志在必得的竞买人以高于实际价格竞得标的物。即使玩爆，也无所谓，只是交点拍卖手续费而已，再说高成交价能起到拉升后续拍卖标的物成交价格的作用。所以第一拍对于点燃拍卖现场的氛围和抬高后续标的物的成交价格至关重要，这时候“托”便会卯足了劲，上串下跳。
三是，由于现在的拍卖行业竞争也比较激烈，一般受托人，也就是拍卖行，都会在具体拍卖的操作上偏向于委托人（开发商）。拍卖师的拍卖技巧这时候就很关键，所以一场拍卖会基本上会有一主一备，两个拍卖师。一旦主拍卖师表现不佳，备选拍卖师立马上台更换，目的就一个，让成交价更上一个台阶。

陷阱三：拍卖费用存在被转嫁的可能。按照《中华人民共和国拍卖法》的规定,委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。如果委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定,拍卖成交的,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。这体现了一个公平原则。但是在具体操作过程中，由于拍卖行业激烈的竞争，增强了委托人（开发商）的议价能力，拍卖人为了保障自身的利益，只能与委托人（开发商）约定不对称收费原则，将拍卖费用和佣金全部转嫁到买受人身上。所以在这类拍卖销售中，开发商对成交后拍卖费用和佣金的具体情况，要么只字不提，全部推给拍卖公司；要么语焉不详，给一句“具体请参照拍卖文件”。