主题：开发商教你识破购房陷阱

3、期房销售中有很多项目是无法取得正规手续的黑项目。如小产权房，开发商就是利用信息的不对称和购房者对房产知识的匮乏，在项目未动工之前，没有引起监管部门的注意，假借期房销售的名义大肆揽金，等问题一出，又以购买人数众多，考虑到监管部门担心引起社会负面影响大为要挟，逼迫监管部门就范。如果不成，拍拍屁股走人，损失的反正不是开发商。也就是说期房的购买者成了开发商要挟政府的筹码。

举个案例：
张先生是某市一家民企职员，由于过两年孩子就要上小学了，张先生夫妻俩为了孩子上学方便，更为了能让孩子上一个教学质量好点的学校，正合计着在该市的重点学区里买套学区房。因为是学区房，可供选择的楼盘并不多，就那么几处。在多次比较之后，张先生夫妇将目光锁定在某一楼盘上。不巧的是，该楼盘刚将一批房源销售一空，新房源半年内是不会再推了，而且，下次推盘价格又要上一个台阶了。

这一情况让张先生夫妇有些着急，在多方打听之后，夫妻俩听说附近的二手房中介有该楼盘的挂拍房源，能作为二手房销售。这一消息不禁让夫妻俩喜出望外。事情进展得超乎想象得顺利，在中介工作人员的极力推介下，该楼盘的一处二手挂牌房源被张先生夫妻俩相中，又在中介工作人员的热情撮合下，第一次和房东见面就把单子下了——当天就付了5万元的定金，第二天又将余款80万元打到了卖方账户上。

夫妻俩在等待了一年半后，房子终于交付了。可问题也来了，首先是小区环境并没有当时宣传的那么高档，房屋各功能室的尺寸似乎都过窄，并不舒适，最重要的是，房屋的梁上和柱子上出现了不同程度的裂纹。其次是开发商并不承认张先生夫妻俩与卖方签订的买卖合同，因为开发商的购房合同上的名字是卖方，而不是张先生夫妻俩，所以开发商与张先生夫妻俩不存在契约关系，同理，张先生夫妻俩也无法办理房屋产权登记，必须当做二手房来处理，也就是说，卖方要把房屋权属登记证办理出来之后，再作为二手房卖给张先生夫妻俩才能完成过户和房屋权属重新登记。

知道程序后，张先生夫妻俩心急火燎得找来了当时的卖方，要求进行产权过户，可又犯难了——过户可以，但过户的税费全部由张先生夫妻俩出——这一年半以来，该楼盘已涨价30%以上，卖方是觉得卖亏了，现在借机故意转嫁成本。这相当于张先生夫妻俩要为这套房子交两次税费，这可得花十多万啊！在房屋中介签订的购房合同中并没有约定详细，只是含糊其辞地约定“各自税费自理”。这一情况让张先生夫妻俩进退两难：履行合同吧，多出的费用估计要自己掏腰包了，而且房子和当初的宣传有出入；终止合同吧，房价已经涨了许多，放弃了可惜，另外自己还要赔偿违约金。现在张先生夫妻俩真的不知道如何是好。真是买房买出一身骚。

以上案例在生活中是会经常碰到的事情，古有云：害人之心不可有，防人之心不可无。房屋的买卖对绝大对数人来说是一辈子最大的商品交易，绝对不能稀里糊涂，浑浑噩噩，一定要用法律契约的形式约定详细。做事不怕一万，就怕万一，在房屋买卖这档子事情上遇到了麻烦，吃了亏，那就损失严重，后悔莫及了。
针对以上案例，笔者给出以下若干建议：

1、买房子最好眼见为实。期房销售最大的问题就是看不见摸不着，质量如何，园区环境是否和宣传的一致，几乎没有办法去判定。虽然国家相关法律都做了明确规定，要求开发商不能进行不实宣传，可是开发商的虚假宣传一直以来就屡禁不止，即使被监管部门查处，也无严重后果。更有些无良开发商压根就没有打算长期发展，只图眼前捞一票就走。所以，普通老百姓购买现房或者接近交付的准现房是最佳选择。“期房比现房便宜。”这句话很大程度上是开发商为了回笼资金故意制造出来的荒谬概念——在2011年末房价下探时，很多地方出现了现房比期房便宜的现象。再说这种说法本身就是一种静态的思维方式，没有考虑到民众理财或经营的机会成本。

2、不要买卖期房。任何一笔交易都应该遵守该国的各项法律法规，在法律框架之内签订的契约才是有效契约，才能尽最大程度保护买卖双方或多方的利益。国家明令禁止期房买卖，那么我们就不应该参与其中。如上述案例中的张先生夫妻俩和卖方签订的购房合同其实是无效合同，卖方在房价涨幅的刺激下，完全可以恶意违约，造成契约失效。如此，张先生夫妻俩的经济损失就远不是十多万元的事情了。所以笔者忠告普通民众不要参与期房买卖中，这种风险不是一般老百姓能扛的。

3、卖无买卖合同要签仔细。不管是和开发商签订的购房合同，还是二手房买卖中与房东（卖方）签订的房屋买卖合同，一定要选择标准格式的商品房买卖合同，具体的条款务必要逐条约定，越详细越好，因为统一规范的格式合同，是解决不了个体差异性和特殊性问题的。

4、付款方式的选择尽量和房屋权属登记流程配合。在二手房买卖过程中即使是一次性付款，也要将付款结点分为：合同签订付定金，房屋权属过户信息递交办事窗口付部分余款，房屋权属办出再付部分余款，户口全部迁出付尾款。